| contact  |  home

Projectenboek
Dobbelaan 10 / Het Huis
Geactualiseerd op 28 augustus 2017

Het project Het Huis is een initiatief van Stichting Het Huis. Zij heeft in 2014 de gemeente benaderd om aan de Dobbelaan 10 een begeleid wonen voorziening met dagbestedingsruimte voor verstandelijk gehandicapten te vestigen. 



Programmastructuur
Portefeuillehouder Wethouder de Ridder Programma Economische en ruimtelijke kansen
Interne opdrachtgever Jeroen van de Ven Initiatiefnemer Stichting Het Huis, Markenje b.v., Arcade Capital b.v. en Stichting ASVZ
Accounthouder Marc Georges    
Programmakarakteristiek
Planfase Ontwerpfase Ruimtelijke procedure n.t.b.
Einddatum medio 2018 (geplande grondlevering) Risicoprofiel Gemiddeld
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling 1 juli 2015 (vorming projectbudget) Volgende raads- / commissie-behandeling n.t.b.
Intentieovereenkomst n.v.t.
Anterieure overeenkomst n.v.t.

 

Gemeentelijke rol

Omdat de gemeente dit een maatschappelijk wenselijk initiatief acht en op de betreffende ontwikkellocatie de grond bezit, heeft de gemeente besloten tot het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst met de initiatiefnemer. Hoewel de gemeente het uitgangspunt heeft niet risicodragend te participeren in projecten, gaat deze samenwerkingsovereenkomst uit van actief grondbeleid. Dit wil zeggen dat de gemeente de grond bouwrijp (na bestemmingswijziging) levert.

De Nota Grondbeleid stelt voorwaarden aan het voeren van actief grondbeleid. De ontwikkeling moet van maatschappelijk belang zijn en er moet sprake zijn van een tekort dat niet door de initiatiefnemer gedragen kan worden. Dit initiatief voldoet aan deze voorwaarden. De kosten om de grond bouwrijp te maken overschrijden de op basis van een taxatie vastgestelde (marktconforme) verkoopprijs. Dit betekent dat de gemeente een financiële bijdrage aan de kosten voor het bouwrijp maken dient te leveren ter afdekking van dit tekort, in de vorm van de bouwrijpe levering van de grond. Hiertoe is door de raad een budget gevormd.

Tot slot wordt opgemerkt dat de gemeente de kosten voor haar inzet niet in rekening brengt via een anterieure overeenkomst. Omdat de grond in bouwrijpe staat wordt geleverd, is de gemeentelijke inzet namelijk al opgenomen in de verkoopprijs. Samengevat bestaan de gemeentelijke activiteiten uit het opstellen van een ruimtelijk kader, opstellen en in procedure brengen van een planologisch besluit en de verkoop van een bouwrijpe kavel waarop het bouwplan gerealiseerd kan worden.


Doelstelling en gewenst resultaat

De doelstelling van het project is de vestiging van een begeleid wonen voorziening met dagbestedingsruimten voor (meervoudig) verstandelijk gehandicapten  mogelijk te maken.


Stand van zaken

In mei 2015 heeft de gemeente een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de initiatiefnemers (Stichting Het Huis, Markenje b.v., Arcade Capital b.v. en Stichting ASVZ). In de zomer van 2015 is in opdracht van de gemeente een ruimtelijk kader opgesteld dat als kader voor de verdere planuitwerking door de initiatiefnemers zal dienen. Het ruimtelijk kader past binnen de Ruimtelijke Visie van de wijk 'De Heuvel'. De raad heeft in december 2015 het ruimtelijk kader vastgesteld.

De gemeente is in 2016 begonnen met de voorbereidingen voor de sloop en de planologische procedure. In dit kader zijn ondermeer een (aanvullend) archeologisch en flora & faunaonderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek is gebleken dat in de oude gymzaal aan de Burgemeester Roeringlaan 4a een of meerdere vleermuizen verblijven. Dit betekent dat bij de sloop een ecologisch werkprotocol in acht zal worden genomen. Ook zullen rondom het gebouw vleermuiskasten worden opgehangen ter vervangende huisvesting. De sloop is in juni afgerond, waarmee de locatie vrij is gekomen voor de vestiging van Het Huis. Om de vestiging van Het Huis planologisch mogelijk te maken dient de bestemming gewijzigd te worden. Het ontwerp bestemmingsplan zal in procedure worden gebracht zodra de initiatiefnemers overeenstemming hebben bereikt over de exploitatie van de toekomstige begeleid wonen voorzieningen. De verwachting is dat de gemeente in de tweede helft van 2017 het ontwerp bestemmingsplan ter inzage zal leggen.

Aangezien de oorpronkelijke samenwerkingsovereenkomst een looptijd kende van 2 jaar en liep tot medio 2017, is de samenwerkingsovereenkomst onlangs met een half jaar verlengd. Dit geeft de initiatiefnemers de tijd om hun onderhandelingen over de exploitatie af te ronden en met de gemeente tot een (vervolg)overeenkomst  inzake de levering van de grond te komen.




Planning
Mijlpalen Gepland Status Besluitvorming Raadsbesluit Toelichting
Sloop school en gymzaalfebruari tot en met juni 2017college  
Grondleveringmedio 2018college  
Planologisch besluitmedio 2018raadvaststelling bestemmingsplan 
Ruimtelijk kaderDecember 2015raad  
 

Communicatie

Het initiatief sluit goed aan op de pijlers 'ondernemend, sociaal en dichtbij' van het coalitieakkoord. Het college zal hier daarom via meerdere kanalen actief over communiceren (Persgesprek, persuitnodiging voor ondertekening, website, twitter en Facebook). In de communicatie wordt de rol van de gemeenteraad meegenomen.

In samenspraak met de initiatiefnemers legt de gemeente de plannen voor aan de direct omwonenden in de vorm van een buurtparticipatie.


Risicomanagement

  ¿

Aangezien de gemeente grond in bouwrijpe staat levert, draagt zij het risico voor de locatieontwikkeling. De belangrijkste risico's in dit kader betreffen:

  • Beroep op planologische procedure: De plankosten zijn geraamd op basis van de plankostenscan. Het risico bestaat dat deze door bezwaar- en beroepsprocedures op het bestemmingsplanin werkelijkheid hoger uitvallen.  Ook leidt een beroep op het bestemmingsplan tot vertraging. Dit risico wordt als klein ingeschat.
  • Uitloop onderhandelingen initiatiefnemers over exploitatie: De initiatiefnemers sluiten een overeenkomst over de verhuur van het vastgoed. Het sluiten van deze overeenkomst maakt deel uit van de (economische) uitvoerbaarheidstoets van de planologische procedure. De gemeente kan het ontwerp bestemmoingsplan pas ter inzage leggen als deze overeenkomst is gesloten en de (economische) uitvoerbaarheid van het project is aangetoond. Het risico bestaat dat de onderhandelingen verder uitlopen en het bestemmingsplan later ter inzage gelegd kan worden. Dit risico wordt ingeschat als gemiddeld.

Reeds verwerkt in planning en raming

  • Overschrijding sloopkosten: de sloopkosten waren geraamd op basis van kengetallen. Inmiddels heeft aanbesteding van de sloop en asbestsanering plaatsgevonden. De kosten vielen hoger uit, maar kunnen naar verwachting vooralsnog worden opgevangen door inzet van het budget onvoorzien.
  • Vertraging en hogere plankosten en bewakingskosten door aanwezigheid vleermuizen: Dit risico heeft zich reeds voorgedaan. Op basis van de resultaten van de quickscan is nader onderzoek verricht en zijn vleermuizen geconstateerd. Dit heeft tot vertraging geleid. De vertraging is reeds verwerkt in de projectplanneing en de meerkosten kunnen vooralsnog worden gedekt uit het beschikbare (plankosten)budget voor dit initiatief.
  • Aanwezigheid archeologische waardevolle objecten: in het kader van de planologische procedure is een archeologische onderzoek uitgevoerd. Dit archeologisch onderzoek heeft uitgewezen dat een deel van het perceel waarop het bouwplan is voorzien een verhoogde archeologische verwachtingswaarde kent. In het huidige bouwplan is echter op dit deel van het perceel geen gebouw voorzien. Hierdoor is nader onderzoek vooralsnog niet nodig.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities