| contact  |  home

Projectenboek
   
Klein Plaspoelpolder
Geactualiseerd op 28 augustus 2017

De gemeente Leidschendam-Voorburg wil Klein Plaspoelpolder herontwikkelen tot een rustig woongebied, met daaraan gerelateerde kleinschalige (werk)functies, in een groene omgeving. 



Projectstructuur
Bestuurlijk opdrachtgever Wethouder De Ridder Programma Bouwen en Wonen (VHROSV)
Ambtelijk opdrachtgever Jeroen van de Ven Initiatiefnemer / opdrachtgevers Gemeente Leidschendam-Voorburg
Projectleider Maarten de Vries    
Projectkarakteristiek
Projectfase Varieert per deelproject Ruimtelijke procedure Anterieur/pilot omgevingsplan
Einddatum 2021 Risicoprofiel Midden
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling Oktober 2016 Volgende raads- / commissie-behandeling September 2017
Besluitvorming Ontwikkelvisie vastgesteld door Raad oktober 2014
Ontwikkelstrategie vastgesteld door College april 2015
Uitwerking ontwikkelstrategie vastgesteld door Raad oktober 2016
Spelregelkaarten deellocaties 2, 3 en 4 vastgesteld door College in augustus 2017 
Afwijking tov besluitvorming


Ontwikkelvisie en -strategie

Klein Plaspoelpolder is 50 jaar geleden ontwikkeld tot een locatie met grote kantoren en bedrijven. Kenmerkend voor het huidige gebied zijn enkele grote leegstaande kantoorgebouwen en functies die binnenstedelijk onwenselijk zijn, zoals een betonfabriek. In 2015 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder vastgesteld. Het doel van deze visie is om richting te geven aan de toekomstige invulling van het gebied. Klein Plaspoelpolder moet een prettig verblijfsgebied worden dat goed aansluit op zijn omgeving. Een groene omgeving met veel water, waar men prettig kan wonen en op plaatsen waar dat passend is ook kan werken.


Bestanden:
 Plan van aanpak vastgesteld in BW 21 april 2015.pdf (1,71 Mb)
 141027_Ontwikkelvisie KPP Ruimte voor Ideeen_DEF.pdf (25,23 Mb)

Doelstelling en gewenst resultaat

Het uiteindelijk doel is om van Klein Plaspoelpolder een prettig verblijfsgebied te maken. De weg hiernaartoe ligt niet vast. We werken op basis van organische gebiedsontwikkeling. De uitgangspunten zijn vastgelegd in de ontwikkelvisie, maar daarbinnen houden we bewust ruimte om in te kunnen spelen op interne of externe ontwikkelingen en de actuele vraag op de lokale woningmarkt.

Kern van deze vorm van gebiedsontwikkeling is:

  • sturen op een ambitie in plaats van een blauwdruk als einddoel;
  • ruimte houden voor nieuwe inzichten en veranderende omstandigheden;
  • het door elkaar lopen van beheer en ontwikkeling.

Uitgangspunt van de ontwikkelstrategie is de aanpak te ontvlechten en het simpel en beheersbaar te houden. We ontwikkelen stap voor stap en:

  • beslissen pas zodra een ontwikkelstap ook echt mogelijk is;
  • starten bij de potentiele (financiele) baten;
  • besluiten pas over investeringen in de openbare ruimte buiten de deelplannen als de baten er zijn;
  • geven op ieder keuzemoment inzicht in:
    • de actuele financiele doorrekening voor KPP als geheel
    • bandbreedten waarbinnen het resultaat kan fluctueren
    • aan welke knoppen we kunnen draaien om het resultaat te beinvloeden

De gemeente speelt een faciliterende rol en bewaakt de integrale kwaliteit. Dat doen we vooral op basis van de vastgestelde ontwikkelvisie, deze is erop gericht om de bestaande kwaliteiten in het gebied te versterken en onderling met elkaar te verbinden. Per deellocatie maken we een spelregelkaart. Deze spelregels zijn concreet waar moet, bijvoorbeeld als het gaat om het bewaken van het raamwerk in de openbare ruimte, maar verder zo abstract als kan. Zo bouwen we ruimte in om zo veel mogelijk gebruik te kunnen maken van de expertise van de betrokken marktpartijen. Voor de gemeentelijke gronden vragen we verschillende ontwikkelaars om een aanbod te doen. Hierbij sturen we niet alleen op opbrengstmaximalisatie, maar belonen nadrukkelijk ook de kwaliteit van de ingediende plannen. Belangrijke elementen hierin zijn stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, duurzaamheid, levensloopbestendigheid en maatschappelijke meerwaarde.


Deellocatie 1 a + 1b (Billiton-locatie + strook naast het Speciaal Tribunaal voor Libanon)

Op 30 augustus 2016 is de Anterieure Overeenkomst voor de herontwikkeling van de Billiton-locatie ondertekend door de gemeente en de projectontwikkelaars Schouten en BPD. Het ontwerp is gebaseerd op de spelregelkaart die in samenspraak met een actieve klankbordgroep met geintereseerden uit de omgeving is opgesteld en bestaat uit 38 eengezinswoningen (www.voorburgskwartier.nl).  De verkoop van de woningen is begin december 2016 gestart. Er was veel belangstelling en inmiddels zijn alle woningen verkocht. De 1e fase van de omgevingsvergunning is in mei 2017 verleend, waardoor gestart kon worden met de sloop van het Billiton-kantoor. De sloop duurt tot eind 2017, waarna gestart wordt met de bouw van de woningen. Naar verwachting worden de eerste woningen eind 2018 opgeleverd.

De braakliggende strook naast het Speciaal Tribunaal voor Libanon is eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). RVB heeft de intentie om deze strook in de tweede helft van 2017 openbaar te verkopen aan een projectontwikkelaar. Deze strook maakt deel uit van dezelfde spelregelkaart, er gelden dus dezelfde voorwaarden voor als de Billiton-locatie. Beide deellocaties maken onderdeel uit van de totale gebiedsvernieuwing van Klein Plaspoelpolder. De  gemeente brengt een deel van de plankosten en kosten voor aanleg van openbare voorzieningen in rekening bij de private eigenaren. Hiervoor sluiten wij met iedere eigenaar een overeenkomst.


Bestanden:
Voorburgskwartier (vogelvlucht).jpg (0,21 Mb)

Deellocatie 2 (Total pompstation; gemeente)

De grond waar nu het Total benzinestation staat is eigendom van de gemeente. De gemeente verhuurt de grond tijdelijk aan Total, het benzinestation blijft tot juni 2018. In de ontwikkelvisie is Deellocatie 2 aangewezen als accentlocatie: een locatie waar kan worden afgeweken van de strikte rooilijn langs de Oude Trambaan en waar hogere bebouwing wordt toegestaan. In de ontwikkelstrategie is afgesproken dat we ons hier richten op vernieuwing en dat we onderzoeken of hier de meest duurzame plek van Leidschendam-Voorburg ontwikkeld kan worden.

In maart en april 2017 hebben er verschillende druk bezochte participatiemomenten plaatsgevonden, waarbij huidige en toekomstige bewoners en ondernemers konden meedenken over de mogelijkheden op deze deellocatie. In overleg met een klankbordgroep is vervolgens een spelregelkaart uitgewerkt. Deze spelregelkaart is in augustus 2017 vastgesteld door het college en wordt in september 2017 behandeld in de gemeenteraad. De spelregelkaart vormt de ruimtelijke uitnodiging, op basis waarvan de gemeente haar grond zal verkopen aan een projectontwikkelaar. Naar verwachting gaat deze procedure eind 2017 van start, de klankbordgroep blijft meedenken bij deze selectieprocedure en het ontwerpproces.


Deellocatie 3a (Damsigt)

Het grote leegstaande kantoorgebouw Damsigt (circa 20.000 m2) is sinds 2014 eigendom van ‘Damsigt Development’, een combinatie van ontwikkelaars Volker Wessels en Green Real Estate. Tot voor kort stonden de aanwezigheid van Mebin en de onzekerheid over de Extra Oeververbinding herontwikkeling van dit terrein in de weg. Nu duidelijk is dat de betoncentrale wordt ontmanteld en de Extra Oeververbinding er niet komt, kan worden gestart met de planvorming. De planvorming voor deze deellocatie staat niet op zichzelf. Er ligt een sterke, ruimtelijke relatie met de deellocaties 3b en 4.

In maart en april 2017 hebben er verschillende druk bezochte participatiemomenten plaatsgevonden, waarbij huidige en toekomstige bewoners en ondernemers konden meedenken over de mogelijkheden op deze deellocatie. In overleg met een klankbordgroep is vervolgens een spelregelkaart voor de deellocatie 3, waar het Damsigt-gebouw onderdeel van uitmaakt, opgesteld. Deze spelregelkaart is in augustus 2017 vastgesteld door het college en wordt in september 2017 behandeld in de gemeenteraad. De spelregelkaart vormt de ruimtelijke uitnodiging, en daarmee de basis voor herontwikkeling van dit terrein.

De deellocatie maakt onderdeel uit van de totale gebiedsvernieuwing van Klein Plaspoelpolder. De  gemeente brengt een deel van de plankosten en kosten voor aanleg van openbare voorzieningen in rekening bij deze private eigenaren. Hiervoor sluiten wij met de eigenaar een overeenkomst.


Bestanden:
Foto Damsigt.jpg (0,37 Mb)

Deellocatie 3b (Werf/Avalex: gemeente)

Deellocatie 3b, het terrein van de voormalige gemeentewerf en Avalex, is eigendom van de gemeente. De buitenruimte van de voormalige gemeentewerf is tot juni 2018 in gebruik voor de opslag van bouwmaterialen van 2 bouwprojecten elders in de gemeente. Bekeken wordt of de leegstaande gebouwen op de werf al gesloopt kunnen worden, vooruitlopend op de verkoop van de grond. Ook met Avalex zijn afspraken gemaakt over het beeindigen van de activiteiten op deze locatie. 

In maart en april 2017 hebben er verschillende druk bezochte participatiemomenten plaatsgevonden, waarbij huidige en toekomstige bewoners en ondernemers konden meedenken over de mogelijkheden op deellocatie 3, waar ook het Damsigt gebouw deel van uit maakt.In overleg met een klankbordgroep is een spelregelkaart uitgewerkt. Deze spelregelkaart is in augustus 2017 vastgesteld door het college en wordt in september 2017 behandeld in de gemeenteraad. De spelregelkaart vormt de ruimtelijke uitnodiging, op basis waarvan de gemeente haar grond zal verkopen aan een projectontwikkelaar. Naar verwachting gaat deze procedure eind 2017 van start, de klankbordgroep blijft meedenken bij deze selectieprocedure en het ontwerpproces. Deze procedure vindt naar verwachting eind 2017 plaats.


Bestanden:
Foto Klein Plaspoelpolder.jpg (0,45 Mb)

Deellocatie 4 (Mebin; gemeente)

Deellocatie 4 is eigendom van de gemeente en is op dit moment in gebruik door Mebin. Eind 2016 is overeenstemming bereikt over de beëindiging van het contract met Mebin en de oplevering van het terrein. De activiteiten van Mebin op deze locatie zijn inmiddels gestaakt en er worden voorbereidingen getroffen voor de ontmanteling van het terrein. Onderdelen hiervan zijn de sloop van de gebouwen en silo's, sanering van de grond en de verplaatsing van een trafo. Onderzocht wordt of het meerwaarde heeft om de kraan te behouden voor het gebied, als icoon voor het werken aan de Vliet. Naar verwachting neemt dit ontmantelingsproces tot eind 2017 in beslag.

In maart en april 2017 hebben er verschillende druk bezochte participatiemomenten plaatsgevonden, waarbij huidige en toekomstige bewoners en ondernemers konden meedenken over de mogelijkheden op deellocatie 4. In overleg met een klankbordgroep is vervolgens een spelregelkaart uitgewerkt. Deze spelregelkaart is in augustus 2017 vastgesteld door het college en wordt in september 2017 behandeld in de gemeenteraad. De spelregelkaart vormt de ruimtelijke uitnodiging, op basis waarvan de gemeente haar grond zal verkopen aan een projectontwikkelaar. Naar verwachting gaat deze procedure eind 2017 van start, de klankbordgroep blijft meedenken bij deze selectieprocedure en het ontwerpproces.


Bestanden:
Foto Mebin.jpg (0,42 Mb)

Deellocatie 5 (Openbare ruimte)

Deellocatie 5 betreft de werkzaamheden aan de openbare ruimte van Klein Plaspoelpolder, die niet binnen de overige deellocaties worden gerealiseerd. Het raamwerk van de openbare ruimte bestaat o.a. uit de herinrichting van de hoofdontsluiting, de doorgaande langzaam verkeerverbinding (inclusief een brug), het wandelpad langs de Vliet (inclusief een brug), de groenblauwe as naast de Arcadeflat en een groen wandelpad langs de Oude Trambaan. Het uitgangspunt is dat deze werkzaamheden pas worden uitgevoerd als de financiële positie van de gemeente voor alle overige deellocaties duidelijk is.


Financiën

Uitgangspunt is een voor de gemeente financieel neutrale ontwikkeling van het gebied. De financiële stand van zaken wordt minimaal twee keer per jaar geactualiseerd, waarna de gemeenteraad wordt geinformeerd. Hiervoor is een actualisatieprotocol ontwikkeld. De actualisatie wordt voorbereid en uitgevoerd door de planeconoom, vervolgens getoetst door een collega planeconoom en nogmaals extern getoetst door Brink Groep. Brink Groep actualiseert vervolgens ook de risicoanalyse.

De aanleg van de samenhangende openbare ruimte, waarvan de basis is vastgelegd in de ontwikkelvisie, is een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente is wettelijk verplicht om haar plankosten en de kosten voor de aanleg van deze openbare voorzieningen te verhalen op de grondeigenaren in het gebied. Voor deellocatie 1a (Billiton-locatie) is het kostenverhaal inmiddels afgerond. Het kostenverhaal is gebaseerd op het principe van binnenplanse verevening. Dit houdt in dat het hele plangebied van KPP als een ontwikkeling wordt gezien en dat de kosten voor realisatie van de deelgebieden en de openbare voorzieningen naar draagkracht van de eigenaren worden verdeeld.


Planning

Verwachting is dat de eerste woningen op de Billiton-locatie, door de ontwikkelaars omgedoopt tot 'Voorburgs Kwartier', in de tweede helft 2018 worden opgeleverd. Voor de naastgelegen deellocatie 1b is nog niet gestart met de planvorming.

Voor de deellocaties 2 (Total benzinestation), 3 (Damsigt, Gemeentewerf en Avalex) en 4 (Mebin) zijn in samenspraak met de omgeving spelregelkaarten opgesteld. Deze spelregelkaarten zijn een nadere uitwerking van de Ontwikkelvisie en vormen een ruimtelijke uitnodiging die geïnteresseerde ontwikkelaars randvoorwaarden en inspiratie geeft. Het streven is de verkoop van de gemeentelijke gronden in de tweede helft van 2017 voor te bereiden en parallel daaraan afspraken te maken met de eigenaren van kantoorgebouw Damsigt over de herontwikkeling. De eerste woningen in dit gebied zijn op z'n vroegst in 2019 gereed.


Communicatie

De wijze waarop de ontwikkelvisie tot stand is gekomen wordt gedurende het hele proces voortgezet: input van de bewoners, omwonenden, gebruikers en initiatiefnemers aan de voorkant van het proces. Voor Deellocatie 1 is een klankbordgroep geformeerd. Deze bestaat uit 10 omwonenden van het plan. De klankbordgroep is betrokken bij de planvorming en blijft betrokken gedurende de uitvoering van de werkzaamheden.

Ook bij de planvorming voor de andere deelgebieden geven we de buurt een belangrijke stem. In maart 2017 hebben we een Open Raadhuis Avond en de Klein Plaspoelpolder Parade georganiseerd om huidige en toekomstige bewoners, eigenaren en ondernemers de kans te geven mee te denken over de nieuwe deellocaties 2, 3 en 4. Samen met een nieuwe klankbordgroep hebben we vervolgens ook voor deze deellocaties spelregelkaarten uitgewerkt. De klankbordgroep blijft ook betrokken bij de selectie van marktpartijen en de verdere planvorming.

We voeren dit project uit ‘in de geest van de Omgevingswet’. We zorgen voor voldoende afwegingsruimte, geven invloed aan de omgeving en communiceren zowel online als offline. De exacte vorm van de participatie en communicatie verandert mee met de fase waar het project in zit, maar we doen het sowieso op een manier die past bij de filosofie van de ontwikkelstrategie: transparant, vernieuwend en met een slimme inzet van middelen.


Risicomanagement

Het feit dat Klein Plaspoelpolder bestaat uit verschillende deelgebieden en versnipperd grondeigendom, maakt de financiele doorrekening complexer en risicovoller dan bij een reguliere inbreidingslocatie. Door de gekozen methodiek van het stap-voor-stap ontwikkelen, behouden we echter de ruimte om zonder grote financiele risico's en per deellocatie de keuze te maken voor herontwikkeling. Deze methode van organische gebiedsvernieuwing, zoals vastgelegd in de ontwikkelstrategie, geeft de mogelijkheid de uitgangspunten waar nodig aan te passen op actuele ontwikkelingen in de gemeente.

Op basis van de aanwezige kansen en risico's in het project wordt met behulp van een simulatiemodel een bandbreedte bepaald waarbinnen het projectresultaat kan fluctueren. Belangrijke risico's zijn onder meer kostenoverschrijdingen in de planvorming, stijgende bouwkosten, veranderend beleid en uitgangspunten voor het project en gebrek aan voortgang in de afspraken met marktpartijen. De grootste kansen zijn onder meer positieve ontwikkeling van de woningmarkt en daardoor hogere grondopbrengsten en lagere kosten voor de uitvoering van de openbare ruimte.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities