| contact  |  home

Projectenboek
   
Sociale woningbouw - De Star
Geactualiseerd op 22 februari 2018

De bouw van permanente sociale woningen



Projectstructuur
Bestuurlijk opdrachtgever Wethouder De Ridder Programma Ruimtelijk
Ambtelijk opdrachtgever Pim Felix Initiatiefnemer / opdrachtgevers Gemeente LV
Projectleider Marja Oudshoorn    
Projectkarakteristiek
Projectfase Start project Ruimtelijke procedure Uitgebreide omgevingsvergunning (2 fasen) met GRO
Einddatum Q4 2019 Risicoprofiel Midden.
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling 5 juli 2016 Volgende raads- / commissie-behandeling
Besluitvorming Op basis van de businesscase is het programma voor de locatie vastgesteld. Ook is het (basis) ruimtelijk kader vastgesteld, waarbij is besloten dat geen verklaring van geen bedenkingen door de raad behoeft te worden afgegeven, wanneer voldaan wordt aan het ruimtelijk kader. 
Afwijking tov besluitvorming


Als gevolg van de reacties van de omwonenden op het in februari 2017 gepresenateerde planvoorstel voor de locatie is de status van "planning" en "externe partijen" een aandachtspunt.


Doelstelling en gewenst resultaat

Doel

Reguliere woningzoekenden op de woningmarkt voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen. Voorkomen van een tekort aan goedkope huurwoningen, met bevordering van de doorstroming uit de bestaande voorraad en zo min mogelijke wachttijd voor toewijzing. Hierbij is het doel om deze wachttijd in ieder geval niet te laten oplopen t.o.v. de huidige wachttijden.

Hiervoor heeft de raad op 5 juli 2016 besloten op de locaties Rijnlandlaan, De Star en Overgoo sociale woningbouw te realiseren.Uitgaande van een versnelling van het ruimtelijke proces is bij dit besluit voor De Star (evenals voor Rijnlandlaan) ook een basis Ruimtelijk Kader vastgesteld. Wanneer in de planvorming voldaan wordt aan de voorwaarden in het ruimtelijk kader, hoeft geen verklaring van geen bedenkingen te worden aangevraagd/afgegeven. De drie initiatieven zijn in het projectenboek als zelfstandige projecten opgenomen.

Resultaat

De planologische voorbereiding en oplevering van sociale huurwoningen op de locatie De Star. Het uiteindelijke aantal en het type woningen (eengezinswoningen, appartementen of een mix hiervan) wordt in overleg met de woningcorporaties bepaald aan de hand van een te verrichten stedenbouwkundige studie.

De planologische voorbereiding en bouw- en woonrijpmaken van de locatie ligt bij de gemeente.

De realisatie van de woningen ligt bij de woningcorporatie.


Stand van zaken

Door stedenbouwkundig bureau De Nijl is een eerste stedenbouwkundig plan voor de locatie gemaakt. Dit plan is op 23 februari 2017 tijdens een inloopavond voorgelegd aan omwonenden en belangstellenden. Naar aanleiding van schriftelijke reacties van diverse omwonenden heeft op 5 april 2017 met hen een gesprek plaatsgevonden.
Onderzocht wordt op welke in het stedenbouwkundig ontwerp tegemoet kan worden gekomen aan de reacties van omwonenden.


Gezien de reacties van omwonenden over (o.a.) de geluidsbelasting van rijksweg A4 en de bereikbaar van en uit de wijk worden deze twee aspecten nader onderzocht.
Uit het onderzoek naar de geluidsbelasting van de A4 blijkt deze belasting ernstiger dan aanvankelijk gedacht. Er moeten extra geluidwerende maatregelen getroffen worden om te voldoen aan de gestelde geluidseisen. Onderzoek naar oplossingsmogelijkheden hiervoor vindt momenteel plaats.
Het onderzoek naar de bereikbaarheid van  de wijk is nog niet afgerond.

Gezien de wens van Schouten Bouw om op de naastgelegen locatie Star 51 ook woningen te ontwikkelen, vindt overleg met Schouten Bouw plaats over de relatie (kansen en aandachtspunten) tussen beide plannen. De verwachting is dat in het 1de kwartaal 2018 (meer) duidelijkheid is over de oplossingsmogelijkheden voor de geluidsoverlast door de A4, de bereikbaarheid van de wijk en de realatie tussen de plannen van de gemeente en de gemeente. Dan kan ook bepaald worden wat de consequenties hiervan zijn voor de planvorming.


Planning
Mijlpalen Gepland Status Besluitvorming Raadsbesluit Toelichting
Aanpassen stedenbouwkundig plan n.a.v. reacties buurt en onderzoekenQ2 2018Goedkeuren aangepast stedenbouwkundig plan  
Deftinitief stedenbouwkundig planQ2 2018Vaststellen definitief stedenbouwkundig plan  
Aanpassen bestemmingsplan bedrijvenlocatie De StarQ2 2018-Q4 2018Goedkeuren aangepast bestemmingsplanVaststelling aangepast bestemmingsplan 
Opleveren woningenEind 2019   
Procedure omgevingsvergunningQ4 2018-Q2 2019Vaststellen omgevingsvergunning  
Start uitvoering bouwwerkzaamheden Q3 2019   
Definitief ontwerp bouwplanQ3 2018Vaststellen ontwerp bouwplan  

Als gevolg van de onderzoeken naar de oplossingsmogelijkheden voor de geluidsbelasting van de A4 en de bereikbaarheid van de wijk, is de planning opgeschoven. Er wordt van uitgegaan dat deze onderzoeken in het eerste kwartaal 2018 (voldoende) afgerond zullen zijn om duidelijkheid te geven over de verdere planvorming. Tot deze duidelijkheid gegeven wordt, is de status van het project "aandachtspunt".


Financiën
Omschrijving Beschikbaar Uitgaven Verplichtingen Saldo
Voorbereidings-, begeleidings- en onderzoekskosten € 50.000 € 41.402 € 11.000 € -2.502
Totaal€ 50.000€ 41.402€ 11.000€ -2.502

Vanuit de business case Sociale Woningbouw is voor de drie locaties (De Star, Rijnlandlaan en Overgoo) €150.000,- aan voorbereidings- begeleidings- en onderzoekskosten beschikbaar gesteld door de Raad.  In de jaarrekening 2017 is sprake van een onderschrijding van € 35.000 dat niet is onttrokken aan de algemene reserve vrij besteedbaar. In de eerste tussentijdse rapportage 2018 wordt voorgesteld om dit bedrag over te hevelen naar 2018 voor onder meer het uitvoeren van onderzoeken naar verkeersdoorstroming en milieuhinder ten behoeve van de planfase van sociale woningbouwlocatie De Star.


Communicatie

Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens de inloopavond van 23 februari 2017 gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Op de projectpagina op de gemeentelijke website staat een overzicht met de beantwoording van de vragen tijdens de inloopbijeenkomst en de daarna ontvangen reacties van bewoners. De reacties worden gebruikt om te kijken of het plan verbeterd kan worden binnen voorwaarden die de raad aan het college heeft meegegeven. Eventuele wijzigingen in het plan worden voor reacties aan omwonenden en belangstellenden voorgelegd.

Communicatie over het project vindt plaats met nieuwsbrieven, inloopavonden en via de gemeentelijkewebsite 'Sociale woningbouw De Star'.

Wanneer de onderzoeken naar de bereikbaarheid van het gebied en de maatregelen tegen de geluidsoverlast van de snelweg en het bedrijventerrein afgerond zijn en hieruit conclusies worden getrokken, zal dit in een omwonendenbijeenkomst/inloopavond met de buurt en andere stakeholders worden besproken. Goede communicatie is van belang om inzicht te geven in de afweging van de belangen van de verschillende stakeholders.


Risicomanagement
  • Planning
    Over de aanpak van het project en de bijbehorende taakverdeling zijn afspraken gemaakt met woningcorporaties Vidomes en Wooninvest. In een projectplanning worden doorlooptijd en kritische momenten van de verschillende werkzaamheden en projectfases in beeld gebracht.  Deze projectplanning laat zien dat de doorlooptijd volgens het raadsvoorstel over de businesscase niet gehaald wordt. Gebleken is dat de opstartfase van het project meer tijd heeft gevraagd dan vooraf gedacht. Daarnaast treedt vertraging op door (o.a.) de tijd die benodigd is voor aanvullende onderzoeken (milieu en bereikbaarheid), aanpassingen van het (concept) stedenbouwkundig plan en voor het wijzigen van het bestemmingsplan. Door de projectleiding wordt actief gestuurd op het realiseren van de snelst mogelijke planning.

  • Maatschappelijk draagvlak
    Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens een inloopavond gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Onderzocht wordt op welke manier in het (concept) stedenbouwkundig plan tegemoet kan worden gekomen aan de genoemde aandachtspunten. De uitkomst hiervan en het op basis daarvan voorgestelde vervolgtraject wordt tijdens een nog te plannen omwonenden/bijeenkomst/inloopavond met de buurt gecommuniceerd.

  • Milieuaspecten
    De ter plaatse geldende milieuaspecten kunnen invloed hebben op bouwmogelijkheden en, afhankelijk van de te nemen maatregelen, ook op de planning.
    De omvang, gevolgen en aanpak van de regulier en locatie gerelateerde risico's worden en zijn nader uitgezocht, zoals:

    • de in de naastgelegen bedrijvenlocatie gehanteerde milieucategorie;

    • de gestelde geluidscontouren van de snelweg A4.
      De kosten van eventuele maatregelen tegen de geluidsoverlast van de A4 vormen een financieel risico. De omvang van dit risico is nog niet bekend en hangt af van de gekozen oplossing. Volgens een voorlopige, indicatieve inschatting kan dit risico oplopen tot € 800.000. 

  • Bereikbaarheid
    In de reacties van omwonenden op het op 23 februari 2017 gepresenteerd stendebouwkundige plan werd gewezen op de slechte bereikbaarheid van de wijk. Hier wordt nader onderzoek naar gedaan.

  • Rugbyveld
    Uitvoering gevend aan een op 31 oktober 2017 door de raad aangenomen motie, wordt op de locatie de Star tijdelijk een rugbyveld huisvest totdat het bestemmingsplan voor de woningbouw onherroepelijk is en de voorbereidende werkzaamheden voor de geplande woningbouw worden opgestart.
    In goed overleg wordt de tijdelijkheid van het rugbyveld nader afgestemd op de planning van de woningbouw.

  • Ontwikkeling Schouten
    Schouten heeft de wens te kennen gegeven op de locatie Star 51 woningbouw te realiseren. In overleg met Schouten wordt onderzocht wat hiervan de kansen en aandachtspunten (risico's) zijn, zeker ook rekening houdend met de reacties van omwonenden over ondermeer de bereikbaarheid van de locatie.

  • Communicatie
    Bovenstaand vraagt om goede communicatie naar omwonenden over het proces, het stedenbouwkundige plan en de toelichting hoe hierin is omgegaan met de eerdere reacties van omwonenden.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities