Sociale woningbouw - De Star
Geactualiseerd op 03 februari 2021

De bouw van permanente sociale woningen



Projectstructuur
Bestuurlijk opdrachtgever Wethouder Rouwendal Programma Ruimtelijk
Ambtelijk opdrachtgever Jeroen vd Ven Initiatiefnemer / opdrachtgevers Gemeente LV
Projectleider Maurits Materman / Kerensa Weemstra    
Projectkarakteristiek
Projectfase Definitiefase Ruimtelijke procedure Bestemmingsplan of uitgebreide omgevingsvergunning (2 fasen) met GRO
Einddatum 2023 oplevering woningen Risicoprofiel Midden.
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling 19 januari 2021 commissie omgeving Volgende raads- / commissie-behandeling 2 februari 2021
Besluitvorming Vaststellen ruimtelijk kader
Afwijking tov besluitvorming
Belangrijkste wijzigingen
De ruimtelijke studie van de Star is afgerond en ligt ter besluitvorming voor aan de gemeenteraad.








Doelstelling en gewenst resultaat

Doel

Reguliere woningzoekenden op de woningmarkt voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen. Voorkomen van een tekort aan goedkope huurwoningen, met bevordering van de doorstroming uit de bestaande voorraad en zo min mogelijke wachttijd voor toewijzing. Hierbij is het doel om deze wachttijd in ieder geval niet te laten oplopen t.o.v. de huidige wachttijden. Hiervoor heeft de raad op 5 juli 2016 besloten op de locatie De Star sociale woningbouw te realiseren.

Resultaat

Het resultaten van het project zijn de verlening van de omgevingsvergunning voor en de oplevering van sociale huurwoningen op de locatie De Star. 
Hiervoor zullen ondermeer de nodige overeenkomsten worden gesloten, een haalbaarheidsstudie worden verricht, een stedenbouwkundig plan worden opgesteld en de nodige planologische procedure(s) worden doorlopen.


Stand van zaken

De gemeente heeft zich tot doel gesteld, voor 2025, 750 sociale woningen in de gemeente te realiseren. De Star is in 2016 aangewezen als locatie voor sociale woningbouw en in 2017 heeft de eerste planvorming voor het gebied plaatsgevonden. In 2018 is het plangebied uitgebreid en is de ruimtelijke uitwerking samen met de projectontwikkelaar opgepakt. De ontwikkelende partijen, Wooninvest, WDevelop en de gemeente hebben in 2018 een intentieovereenkomst afgesloten, die in oktober 2020 is verlengd. Drie zaken leidden tot vertraging van de ontwikkeling: het vraagstuk van geluidsoverlast, het vergroten van het plangebied en de relatie met buitengebied en het faillissement van Schouten Bouw. Intussen is de rugbyvereniging, conform de motie van de gemeenteraad, tijdelijk gehuisvest op De Star totdat het bestemmingsplan onherroepelijk is.

In 2017 zijn de omwonenden geïnformeerd door de ontwikkelende partijen over de eerste plannen en zijn de reacties vanuit de omgeving meegenomen in het ruimtelijke kader. Medio 2020 is de omgeving online (gedurende 6 weken) intensief betrokken bij de resultaten van de studie en heeft op 9 september 2020 ook een afsluitende fysieke bijeenkomst plaatsgevonden. De reacties zijn een aandachtspunt voor de verdere uitwerking van de plannen voor De Star.

Op 2 februari 2021 is het ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van De Star vastgesteld door de gemeenteraad, daarbij zijn moties aangenomen ten aanzien van de Rugbyclub, openbaar vervoer, vergroening langs de A4, parkeervoorzieningen en bouwvolume. Deze moties worden in het vervolgtraject betrokken bij de verdere planvorming.


Planning
Mijlpalen Gepland Status Besluitvorming Raadsbesluit Toelichting
Afronden haalbaarheidsonderzoekQ3/Q4 2020RaadQ1 2021Het haalbaarheidsonderzoek is afgerond en ligt ter besluitvorming bij de gemeenteraad.
Uitwerken ruimtelijk kaderQ1 2021 - Q3 2021   
Procedure omgevingsvergunning woningbouwlocatie De StarQ3 2021 - Q1 2022Vaststellen bestemmingsplan of 1ste fase uitgebreide omgevingsvergunningQ1 2022 
Afgeven omgevingsvergunningQ2 2022College  
Start uitvoering bouwwerkzaamheden Q2/Q3 2022  Afhankelijk van de procedure omgevingsvergunning
Opleveren eerste woningen2023  Afhankelijk van de start bouwwerkzaamheden



Financiën

Vanuit de op 5 juli 2016 vastgestelde business case Sociale Woningbouw is voor de drie locaties (De Star, Rijnlandlaan en Overgoo) €150.000,- aan voorbereidings- begeleidings- en onderzoekskosten beschikbaar gesteld door de Raad. Dit is evenredig verdeeld over de drie locaties.

De locatie Rijnlandlaan heeft inmiddels een eigen Grondexploitatie. Voor het project De Star is het totaal beschikbaar gestelde budget vanaf 2016 opgenomen inclusief het extra budget van € 40.000 wat bij de 2e Turap 2019 beschikbaar is gesteld om onder meer een nieuw haalbaarheidsonderzoek te doen. Op basis van de totaal gemaakte kosten resteert € 32.151.


Communicatie
Communicatie momenten Omgeving Raad Toelichting
Q2 2021de uitwerking van het ruimtelijk kader met de omgeving bespreken  

Medio juli 2020 is de participatiesite, IngesprekmetLV, over de Star live gegaan. Inwoners hebben voor een periode van 6 weken de mogelijkheid gehad om mee te denken over de groene zone en opmerkingen en vragen te plaatsen bij het gepresentaarde plan. Ook is op 9 september een inloopmiddag georganiseerd. Hierna zijn de reacties kort weergegeven:

  • Ontsluiting en bereikbaarheid; de omwonenden maken zich zorgen over de doorstroming van en naar de wijk. De ontsluiting wordt nu ook als een probleem ervaren. de verwachting is dat de problemen met het realiseren van de plannen gaan toenemen.
  • Parkeren; Zijn er voldoende parkeerplaatsen? Deze vraag is vaak gesteld. Ook omdat het openbaar vervoer redelijk op afstand is.
  • Milieutechnisch; De geluidsoverlast van de A4 is vaak benoemd. Welke maatregelen worden genomen en zijn deze wel afdoende?
  • Veiligheid de Star; De Star zal intensiever worden gebruikt. De omgeving verzoekt om extra veiligheidsmaatregelen.

Deze reacties worden meegenomen bij de uitwerking van de verdere plannen. 


Risicomanagement

Maatschappelijk draagvlak

Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens een inloopavond gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Onderzocht wordt op welke manier tegemoet kan worden gekomen aan de genoemde aandachtspunten. De uitkomst hiervan en het op basis daarvan voorgestelde vervolgtraject wordt tijdens een nog te plannen omwonenden/bijeenkomst/inloopavond met de buurt gecommuniceerd.

Milieuaspecten

De ter plaatse geldende milieuaspecten kunnen invloed hebben op bouwmogelijkheden en, afhankelijk van de te nemen maatregelen, ook op de planning.
De omvang, gevolgen en aanpak van de regulier en locatie gerelateerde risico's worden en zijn nader uitgezocht, zoals:

  • de gestelde geluidscontouren van de snelweg A4.
    De kosten van eventuele maatregelen tegen de geluidsoverlast van de A4 vormen een financieel risico. De omvang van dit risico is nog niet bekend en hangt af van de gekozen oplossing.

Bereikbaarheid

In de reacties van omwonenden op het op 23 februari 2017 gepresenteerd stedenbouwkundige plan werd gewezen op de slechte bereikbaarheid van de wijk. Hier wordt nader onderzoek naar gedaan.

Rugbyveld

Uitvoering gevend aan een op 31 oktober 2017 door de raad aangenomen motie, is op de locatie de Star tijdelijk een rugbyveld gehuisvest totdat het bestemmingsplan voor de woningbouw onherroepelijk is en de voorbereidende werkzaamheden voor de geplande woningbouw worden opgestart.
In goed overleg wordt de tijdelijkheid van het rugbyveld nader afgestemd op de planning van de woningbouw. Recentelijk is aangegeven dat de rugbyvereniging nog een jaar gebruik kan maken van het terrein. In februari 2021 wordt de situatie weer opnieuw beoordeeld

Communicatie

Bovenstaand vraagt om goede communicatie naar omwonenden over het proces, het stedenbouwkundige plan en de toelichting hoe hierin is omgegaan met de eerdere reacties van omwonenden.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities