| contact  |  home

Projectenboek
   
Sociale woningbouw - De Star
Geactualiseerd op 11 mei 2019

De bouw van permanente sociale woningen



Projectstructuur
Bestuurlijk opdrachtgever Wethouder Rouwendal Programma Ruimtelijk
Ambtelijk opdrachtgever Pim Felix Initiatiefnemer / opdrachtgevers Gemeente LV
Projectleider Arjan Kampschuur / Marja Oudshoorn    
Projectkarakteristiek
Projectfase Initiatieffase (doen van een haalbaarheidsstudie) Ruimtelijke procedure Bestemmingsplan of uitgebreide omgevingsvergunning (2 fasen) met GRO
Einddatum Initiatieffase 1ste helft 2019 Risicoprofiel Midden.
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling 5 juli 2016 Volgende raads- / commissie-behandeling Q3 2019
Besluitvorming Op basis van de businesscase sociale woningbouw voor de locatie De Star  is op 5 juli 2016 het programma voor de locatie vastgesteld. Ook is het (basis) ruimtelijk kader vastgesteld, waarbij is besloten dat geen verklaring van geen bedenkingen door de raad behoeft te worden afgegeven, wanneer voldaan wordt aan het ruimtelijk kader. 
Afwijking tov besluitvorming


Als gevolg van de reacties van de omwonenden op het in februari 2017 gepresenateerde planvoorstel voor de locatie wordt de haalbaarheid van de woningbouw nader onderzocht en is de status van "budget", "planning" en "externe partijen" een aandachtspunt.


Doelstelling en gewenst resultaat

Doel

Reguliere woningzoekenden op de woningmarkt voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen. Voorkomen van een tekort aan goedkope huurwoningen, met bevordering van de doorstroming uit de bestaande voorraad en zo min mogelijke wachttijd voor toewijzing. Hierbij is het doel om deze wachttijd in ieder geval niet te laten oplopen t.o.v. de huidige wachttijden.

Hiervoor heeft de raad op 5 juli 2016 besloten op de locaties Rijnlandlaan, De Star en Overgoo sociale woningbouw te realiseren.Uitgaande van een versnelling van het ruimtelijke proces is bij dit besluit voor De Star (evenals voor Rijnlandlaan) ook een basis ruimtelijk kader vastgesteld. Wanneer in de planvorming voldaan wordt aan de voorwaarden in het ruimtelijk kader, hoeft geen verklaring van geen bedenkingen te worden aangevraagd/afgegeven. De drie initiatieven zijn in het projectenboek als zelfstandige projecten opgenomen.

Resultaat

Het resultaten van het project zijn de verlening van de omgevingsvergunning voor en de oplevering van sociale huurwoningen op de locatie De Star. 
Hiervoor zullen ondermeer de nodige overeenkomsten worden gesloten, een haalbaarheidsstudie worden verricht, een stedenbouwkundig plan worden opgesteld en de nodige planologische procedure(s) worden doorlopen.
Het uiteindelijke aantal en het type woningen (eengezinswoningen, appartementen of een mix hiervan) wordt in overleg met de woningcorporaties bepaald aan de hand van de te verrichten stedenbouwkundige studie (haalbaarheidsstudie).

De planologische voorbereiding en bouw- en woonrijpmaken van de locatie ligt bij de gemeente.
De realisatie van de sociale woningen ligt bij de woningcorporatie.


Stand van zaken

Door stedenbouwkundig bureau De Nijl is in 2017 een eerste stedenbouwkundig plan voor de locatie gemaakt. Dit plan is op 23 februari 2017 tijdens een inloopavond voorgelegd aan omwonenden en belangstellenden. Naar aanleiding van schriftelijke reacties van diverse omwonenden heeft op 5 april 2017 met hen een gesrek plaatsgevonden. Omwonenden hadden zorgen over ondermeer de geluidsbelasting van rijksweg A4 en de bereikbaar van en uit de wijk.
Uit het onderzoek naar de geluidsbelasting van de A4, blijkt deze belasting ernstiger dan aanvankelijk gedacht. Voor realisatie van woningbouw op de lacatie De Star zullen extra geluidwerende maatregelen getroffen worden om te voldoen aan de gestelde geluidseisen.

Gezien de wens van Schouten Bouw om op de naastgelegen locatie Star 51 ook woningen te ontwikkelen, vindt overleg met Schouten Bouw plaats over de kansen en aandachtspunten bij realisatie van beide plannen. Ook voor mogelijke herontwikkeling van de locatie Star 51 naar woningbouw geldt bijvoorbeeld ook dat maatregelen getroffen moeten worden tegen de geluidsbelasting van het verkeer op de A4. De komende maanden zal met de Ontwikkelcombinatie Schoutvest Beheer BV en de woningbouwcorporaties Stichting WoonInvest en Stichting Vidomes een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor de herontwikkeling van het projectgebied De Star met woningbouw (sociaal en vrije sector). Het voornemen is vastgelegd in een intentieovereenkomst met de betrokken partijen. Het college heeft hier 5 juni 2018 mee ingestemd. Voor wat betreft de sociale woningbouw wordt voor dit moment nog uitgegaan van het in de businesscase sociale woningbouw genoemde aantal sociale woningen.
Belangrijke aspecten (omgevingsfactoren) voor het haalbaarheidsoinderzoek naar herontwikkeling van de locatie zijn ondermeer:
- de te nemen geluidswerende maatregelen tegen geluidsoverlast vanaf de A4 en de financiële consequenties hiervan;
- de bereikbaarheid, mede in relatie tot andere ontwikkelingen in de wijk;
- de geluidsbelasting vanaf het bedrijventerrein en de mogelijke oplossing(en) hiervoor.

In mei 2019 is een stedenbouwkundig bureau geselecteerd om, voor de ruimtelijke en financiële haalbaarheidsstudie, een stedenbouwkundige visie te geven op het projectgebied en een doorvertaling van die visie in een stedenbouwkundig schetsplan, rekening houdend met de bovengenoemde omgevingsfactoren. 


Planning
Mijlpalen Gepland Status Besluitvorming Raadsbesluit Toelichting
Besluitvoriming haalbaarheidsonderzoekQ4 2019RaadQ4 2019 
Afronden haalbaarbaarheidsonderzoek herontwikkeling De StarQ2/3 2019Besluitvorming haalbaarheid herontwikkeling locatie De StarQ4 2019 
Afgeven omgevingsvergunningQ3 2021College  
Deftinitief stedenbouwkundig planQ1 2020Vaststellen definitief stedenbouwkundig plan  
Opleveren woningen2023   
Definitief ontwerp bouwplan sociale woningenQ2/3 2020   
Procedure omgevingsvergunning woningbouwlocatie De StarQ4 2020 - Q3 2021Vaststellen bestemmingsplan of 1ste fase uitgebreide omgevingsvergunningQ2 2021 
Start uitvoering bouwwerkzaamheden Q4 2021   
Aanpassen bestemmingsplan bedrijvenlocatie De StarQ1 - Q4 2020Vaststellen aangepast bestemmingsplanQ3 2020 



Financiën
Omschrijving Beschikbaar Uitgaven Verplichtingen Saldo
Voorbereidings-, begeleidings- en onderzoekskosten € 35.000 € 13.705   € 21.295
Totaal€ 35.000€ 13.705€ 0€ 21.295

Vanuit de op 5 juli 2016 vastgestelde business case Sociale Woningbouw is voor de drie locaties (De Star, Rijnlandlaan en Overgoo) €150.000,- aan voorbereidings- begeleidings- en onderzoekskosten beschikbaar gesteld door de Raad. 

De locatie Rijnlandlaan heeft inmiddels een eigen Grondexploitatie. Voor de projecten Overgoo en De Star resteert een bedrag van € 21.295.


Communicatie

Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens de inloopavond van 23 februari 2017 gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Op de projectpagina op de gemeentelijke website staat een overzicht met de beantwoording van de vragen tijdens de inloopbijeenkomst en de daarna ontvangen reacties van bewoners. De reacties van omwonenden worden betrokken bij het haalbaarheidsonderzoek naar de herontwikkeling van de locatie naar woningbouw. Het concept resultaat van het haalbaarheidsonderzoek wordt tijdens een omwonendenbijeenkomst en/of inloopavond ter informatie en voor reactie aan omwonenden en andere stakeholders voorgelegd.

Communicatie over het project vindt plaats met nieuwsbrieven, inloopavonden en via de gemeentelijke website.

Wanneer de onderzoeken naar de bereikbaarheid van het gebied en de maatregelen tegen de geluidsoverlast van de snelweg en het bedrijventerrein afgerond zijn en hieruit conclusies worden getrokken, zal dit in een omwonendenbijeenkomst/inloopavond met de buurt en andere stakeholders worden besproken. Goede communicatie is van belang om inzicht te geven in de afweging van de belangen van de verschillende stakeholders.


Risicomanagement
  • Planning
    Pas na de afronding van de initiatieffase (haalbaarheidsstude) in het 2de kwartaal 2019 kan een planning worden opgesteld. Door de projectleiding wordt actief gestuurd op het realiseren van de snelst mogelijke planning.

  • Maatschappelijk draagvlak
    Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens een inloopavond gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Onderzocht wordt op welke manier in het op te stellen (concept) stedenbouwkundig plan tegemoet kan worden gekomen aan de genoemde aandachtspunten. De uitkomst hiervan en het op basis daarvan voorgestelde vervolgtraject wordt tijdens een nog te plannen omwonenden/bijeenkomst/inloopavond met de buurt gecommuniceerd.

  • Milieuaspecten
    De ter plaatse geldende milieuaspecten kunnen invloed hebben op bouwmogelijkheden en, afhankelijk van de te nemen maatregelen, ook op de planning.
    De omvang, gevolgen en aanpak van de regulier en locatie gerelateerde risico's worden en zijn nader uitgezocht, zoals:

    • de in de naastgelegen bedrijvenlocatie gehanteerde milieucategorie;

    • de gestelde geluidscontouren van de snelweg A4.
      De kosten van eventuele maatregelen tegen de geluidsoverlast van de A4 vormen een financieel risico. De omvang van dit risico is nog niet bekend en hangt af van de gekozen oplossing. Volgens een voorlopige, indicatieve inschatting kan dit risico oplopen tot € 800.000. Met de haalbaarheidsstudie zal hier eerste kwartaal 2019 naar verwachting meer duidelijk over gegeven kunnen worden en kan kan de raad hierover bij de besluitvorming over de haalbaarheidsstudie geadviseerd worden. 

  • Bereikbaarheid
    In de reacties van omwonenden op het op 23 februari 2017 gepresenteerd stedenbouwkundige plan werd gewezen op de slechte bereikbaarheid van de wijk. Hier wordt nader onderzoek naar gedaan.

  • Rugbyveld
    Uitvoering gevend aan een op 31 oktober 2017 door de raad aangenomen motie, is op de locatie de Star tijdelijk een rugbyveld gehuisvest totdat het bestemmingsplan voor de woningbouw onherroepelijk is en de voorbereidende werkzaamheden voor de geplande woningbouw worden opgestart.
    In goed overleg wordt de tijdelijkheid van het rugbyveld nader afgestemd op de planning van de woningbouw.

  • Ontwikkeling Schouten
    Schouten heeft de wens te kennen gegeven op de locatie Star 51 woningbouw te realiseren. Samen met Schouten wordt met een haalbaarheidsonderzoek onderzocht wat de kansen en aandachtspunten (risico's) voor een gezamenlijke ontwikkeling zijn, zeker ook rekening houdend met de reacties van omwonenden over ondermeer de bereikbaarheid van de locatie.

  • Communicatie
    Bovenstaand vraagt om goede communicatie naar omwonenden over het proces, het stedenbouwkundige plan en de toelichting hoe hierin is omgegaan met de eerdere reacties van omwonenden.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities