herontwikkeling kantoorlocatie Van Ruysdaellaan / Bachlaan
Geactualiseerd op 18 januari 2021

Betreft de sloop van het bestaande kantoorgebouw op de hoek Bachlaan / Van Ruysdaellaan en een voorgenomen nieuwbouwprogramma bestaande uit ongeveer 150 tot 160 huurwoningen en uit ongeveer 1950 m2 BVO economisch programma. 



Programmastructuur
Portefeuillehouder Wethouder Rouwendal Programma
Interne opdrachtgever Sheraida Julen Initiatiefnemer Waterland Real Estate (investeerder), Van Wijnen projectontwikkeling (bouwpartner)
Accounthouder Maarten Middelbeek    
Programmakarakteristiek
Planfase Verkenningsfase Ruimtelijke procedure Bestemmingsplan, uitgebreide Wabo procedure of gecoördineerde procedure (nader te bepalen)  
Einddatum Als uitgegaan wordt van een onherroepelijke vergunning op basis waarvan de bouwwerkzaamheden kunnen starten: Q4 2022 Risicoprofiel Midden
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling Nog niet van toepassing Volgende raads- / commissie-behandeling Raadsbehandeling: 2 februari 2021
Intentieovereenkomst Op 27 november 2018 is een eerste intentieovereenkomst afgesloten. Deze had een looptijd van één jaar en is dus inmiddels verlopen. In februari 2021 wordt een nieuwe intentieovereenkomst afgesloten met daarin de geactualiseerde kosten die de gemeente in rekening brengt bij de initiatiefnemer. 
Anterieure overeenkomst Nog niet van toepassing. 
Belangrijkste wijzigingen
1. De planning voor het afsluiten van de nieuwe intentieovereenkomst is aangepast.  In het projectboek stond dat nog in 2020 een nieuwe intentieovereenkomst zou worden afgesloten, dit wordt februari 2021. De vertraging is veroorzaakt door personele problemen. Dit is nu opgelost door een nieuwe collega aan te trekken bij het cluster grondzaken. Het kopje 'intentieovereenkomst' is aangepast, net als de kopjes 'gewenst resultaat' en 'risicomanagement'.
2. Het hoofdstuk 'stand van zaken' is aangevuld met de belangrijkste stappen vanaf 12 oktober 2020 tot heden.
3. Het hoofdstuk 'planning' is aangepast. De intentieovereenkomst wordt nu pas in februari vastgesteld (zie onder 1). Het ruimtelijk kader is niet in december 2020 in het college behandeld, maar op 12 januari 2021. Het ruimtelijk kader komt hiermee op 16 februari 2021 in de Commissie Omgeving en op 9 maart 2021 in de raad. De planning van de anterieure overeenkomst wordt 2022, aangezien het college in het kader  van prioritering heeft besloten om in 2021 geen capaciteit op het project Van Ruijsdaellaan in te zetten.  
4. Bij 'risicomanagement' is nu ook aandacht besteed aan de temporisering van dit project als gevolg van het prioriteringsbesluit. 

 
Bestanden:
 20200723 Concept Ontwerp Ruysdael.pdf (7,42 Mb)

Gemeentelijke rol

De gemeente heeft in dit project een faciliterende en soms ook een toetsende rol. Ten behoeve van de herontwikkeling verricht de gemeente de volgende werkzaamheden:

  1. Het verbinden van de investerende en ontwikkelende partij met belanghebbenden in de directe omgeving en het opstarten van een participatie- en communciatieproces.
  2. Het bepalen van het publiek programma van eisen (zoals 30% sociale woningbouw).
  3. Het samen met de ontwikkelende partij komen tot concept ontwerpen, massastudies en stedenbouwkundige schetsen aan de hand waarvan gesprekken gevoerd kunnen worden met de belanghebbenden in de omgeving.
  4. Het leveren van input / toetsen van tussentijdse concept ontwerpen van de ontwikkelende partij .
  5. Het opstellen van een ruimtelijk kader en het ter vaststelling aanbieden van dit kader aan de gemeenteraad.

Doelstelling en gewenst resultaat

Doelstelling

Doelstelling is om het kantoorgebouw op de hoek Van Ruysdaellaan / Bachlaan te slopen en ter plekke nieuwbouw te realiseren met zowel huurwoningen op de verdiepingen als economisch programma in de plint. In samenspraak met omwonenden is daaraan de doelstelling toegevoegd dat de nieuwbouw niet te hoog wordt uitgevoerd, liefst een maximale hoogte die onder de boomtoppen blijft.

De planontwikkeling moet leiden tot de volgende gewenste subdoelen:

  1. Minimaal 30% sociale woningbouw
  2. Overige woningen in het segment (middel)dure huur
  3. Een economisch programma van ongeveer 2000m2 BVO (huidig kantoorgebouw: 3900 m2 BVO)
  4. Versterking / verbetering van de groenstructuur ter plekke (kwantitatief of kwalitatief)
  5. Parkeren op eigen terrein en zoveel mogelijk uit het zicht
  6. (Stedenbouwkundig) passend binnen de omgeving

De gewenste subdoelen die door omwonenden zijn aangegeven:

  1. Een niet te groot / te fors volume op deze locatie
  2. Verkeerveiligheid moet worden verbeterd
  3. Niet te hoog, maximale bouwhoogte onder de boomtoppen.

Gewenst resultaat

De volgende resultaten worden in de komende tijd verwacht:

  • februari 2021: afsluiten van een nieuwe intentieovereenkomst met de ontwikkelende partij
  • februari 2021: vaststelling van een ruimtelijk kader in de gemeenteraad

Stand van zaken

2018

  • februari 2018: eerste concept ontwerp plan wordt ingediend, de ontwikkelende partij stelt zich voor. Eerste plan gaat uit van 18 bouwlagen, 167 woningen en 2.900 m2 economisch programma.
  • maart 2018: gemeente geeft aan kansen te zien voor een herontwikkeling ter plekke, maar niet zoals aangegeven in het eerste plan van de ontwikkelende partij (onder andere te veel bouwvolume,  afwezigheid 30% sociale woningbouw en geen terugkeer van het huidige aantal m2 BVO economisch programma)
  • april - oktober 2018: diverse overleggen over publiek programma van eisen, de ontwikkelende partij voert onderzoek uit en ontwerpt verder
  • november 2018: de ontwikkelende partij en de gemeente sluiten een intentieovereenkomst.

2019

  • januari 2019: eerste bewonersavond over voorgenomen herontwikkeling op deze locatie
  • eind januari 2019: tweede concept plan wordt ingediend. Andere verdeling van het volume, 18 bouwlagen, 16.319 m2 BVO woningen en 2.267 m2 BVO kantoor. Plan voldoet niet aan publiek programma van eisen en leidt tot veel negatieve reacties vanuit de omgeving (met name de hoogte).
  • maart 2019: Nieuwe massastudie van de ontwikkelende partij. De bouwmassa wordt 'geknipt' in drie afzonderlijke bouwblokken, waarbij de maximale bouwhoogte is verlaagd naar 17 verdiepingen.
  • mei 2019: ten behoeve van een overleg met bewoners heeft de ontwikkelende partij het plan van maart 2019 verder uitgewerkt en de bouwhoogte verlaagd naar maximaal 16 bouwlagen.
  • mei 2019: overleg met de omwonenden over het bouwplan.
  • augustus 2019: vervolgoverleg met de omwonenden.
  • september 2019: nieuw massastudie van de ontwikkelaar: maximaal zes bouwlagen maar in een groter volume, geen economisch programma en 25% sociale huurwoningen.
  • oktober 2019: overleg over een alternatief plan, ingediend door de bewoners. Het plan gaat uit van zes bouwlagen, de huidige footprint van het kantoorgebouw en uitsluitend woningen. Bewonders geven aan zes bouwlagen het absolute maximum te vinden.
  • november - december 2019 beoordeling van en discussie over de laatste massastudie van de ontwikkelaar als het alternatieve plan van de bewoners.

2020

  • februari 2020: nieuw overleg tussen bewoners, ontwikkelende partij en gemeente. De gemeente licht de stedenbouwkundige visie op het gebied toe en geeft aan een ruimtelijk kader te willen maken.
  • juli 2020: de ontwikkelaar komt met een 'finaal plan' bij de gemeente, met als uitgangspunt max. 7 bouwlagen, 1.956 m2 BVO kantoor, 155 woningen waarvan 30% sociaal.
  • september 2020: de ontwikkelaar ontwikkelt met de bewoners een alternatief plan zonder economisch programma en geeft hierbij aan dat in dat geval één bouwlaag kan vervallen (dus nog maar maximaal zes bouwlagen). De ontwikkelaar geeft aan dat omwonenden met het ruimtelijk kader kunnen instemmen als dit plan daarvoor de basis vormt.
  • oktober 2020: overleg tussen de bewoners, de ontwikkelende partij en de gemeente. Een concept ruimtelijk kader wordt hier toegelicht, de omwonenden hebben hierop kunnen reageren.
  • 12 oktober 2020: omwonenden sturen een brief aan het college over het ruimtelijk kader met het verzoek hierop te reageren.

2021

  • 12 januari 2021: het college van B&W heeft ingestemd met het concept ruimtelijk kader en heeft besloten deze (met enkele aanvullingen) naar de raad toe te zenden.
  • 14 januari 2021: het college verstuurd een formele reactie op de brief van omwonenden over het ruimtelijk kader (d.d. 12 oktober 2020)

Planning
Mijlpalen Gepland Status Besluitvorming Raadsbesluit Toelichting
Afsluiten nieuwe intentieovereenkomstdecember 2020februari 2021niet van toepassingEen eerder afgesloten intentieovereenkomst is verlopen. In de nieuwe intentieovereenkomst zijn afspraken gemaakt over het vervolgtraject tot aan de vaststelling van een ruimtelijk kader door de gemeenteraad. De plankosten zijn geactualiseerd.
Vaststellen ruimtelijk kaderfebruari 2021college: 14 januari 2021 commissie omgeving: 16 februari 20219 maart 2021In het ruimtelijk kader wordt het publiek programma van eisen vastgelegd, alsmede de voorwaarden die de omwonenden meegeven. Het vormt een kader waarbinnen de ontwikkelende partij het plan verder kan uitwerken.
Afsluiten anterieure overeenkomst. Uitgesteld tot 2022Collegebesluit: Uitgesteld tot 2022Niet van toepassingNa het vaststellen van het ruimtelijk kader kan een anterieure overeenkomst worden afgesloten voor het vervolgtraject. In dit vervolgtraject wordt toegewerkt naar een definitief ontwerp en wordt een ruimtelijke procedure doorlopen.
 

Communicatie

Er vindt een zogenaamd 'drie-partijen-overleg' plaats tussen bewoners, de ontwikkelende partij en de gemeente. Doel van dit overleg is om al ontwerpend en discussierend te komen tot een definitief plan waar de meeste partijen zich grotendeels in kunnen vinden. Bij de stand van zaken is te zien op welke momenten dit overleg heeft plaatsgevonden.

Zodra het ruimtelijk kader voor de herontwikkeling is vastgesteld zal dit actief worden gemeld / gedeeld in de directe omgeving.


Risicomanagement

De ontwikkelende partij ontwikkelt op eigen risico, in opdracht van de investeerder die de grond zelf heeft aangekocht. Voor de huurwoningen is Amvest de afnemende partij.

In het meest recente ontwerp van de ontwikkelende partij (juli 2020) is te zien dat het bouwvolume voor een klein deel over gemeentegrond is geprojecteerd, hierover moeten nog afspraken worden gemaakt.

Gemeentelijke kosten tot nu toe zijn verhaald in een 1e intentieovereenkomst. Deze overeenkomst is inmiddels verlopen. Met een nog af te sluiten 2e intentieovereenkomst in februari 2021 worden de gemeentelijke kosten geactualiseerd en verhaald op de ontwikkelaar, evenals de nog te maken kosten tot aan het moment dat het ruimtelijk kader wordt vastgesteld.

Het draagvlak in de omgeving is een risico. Omwonenden vinden het bouwvolume nog altijd te fors en geven aan dat de verkeersaantrekkende werking leidt tot problemen op de Van Ruysdaellaan. Tevens geven omwonenden aan dat de gemeente op deze locatie diverse publieke eisen aan het stapelen is waardoor er een te fors bouwvolume ontstaat.

Dit project is na de vaststelling van het ruimtelijk kader door de gemeenteraad tot 2022 "on hold" gezet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities