| contact  |  home

Projectenboek
   
Klein Plaspoelpolder
Geactualiseerd op 28 februari 2019

De gemeente Leidschendam-Voorburg wil Klein Plaspoelpolder herontwikkelen tot een rustig stedelijk woongebied, met daaraan gerelateerde kleinschalige (werk)functies, in een groene omgeving. 



Projectstructuur
Bestuurlijk opdrachtgever Wethouder Van Eekelen Programma Bouwen en Wonen (VHROSV)
Ambtelijk opdrachtgever Jeroen van de Ven  Initiatiefnemer / opdrachtgevers Gemeente Leidschendam-Voorburg
Projectleider Annemiek Hoitinga    
Projectkarakteristiek
Projectfase Varieert per deelproject Ruimtelijke procedure Anterieur/bestemmingsplan verbrede reikwijdte 
Einddatum 2022 Risicoprofiel Midden
Besluitvorming
Laatste raads- / commissie-behandeling Januari 2019 (2e herziening grex) Volgende raads- / commissie-behandeling Mei 2019 (3e herziening grex)
Besluitvorming Ontwikkelvisie vastgesteld door Raad oktober 2014
Ontwikkelstrategie vastgesteld door College april 2015
Uitwerking ontwikkelstrategie vastgesteld door Raad oktober 2016
Spelregelkaarten deellocaties 2, 3 en 4 vastgesteld door College in augustus 2017
Besluit maatschappelijk programma en openen Grondexploitatie door Raad september 2017
Eerste herziening grondexploitatie september 2018
Tweede herziening grondexploitatie januari 2019
Afwijking tov besluitvorming


Ontwikkelvisie en -strategie

Klein Plaspoelpolder is 50 jaar geleden ontwikkeld tot een locatie met grote kantoren en bedrijven. Kenmerkend voor het huidige gebied zijn enkele grote leegstaande kantoorgebouwen en functies die binnenstedelijk onwenselijk zijn, zoals een betonfabriek. In 2015 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder vastgesteld. Het doel van deze visie is om richting te geven aan de toekomstige invulling van het gebied. Klein Plaspoelpolder moet een prettig verblijfsgebied worden dat goed aansluit op zijn omgeving. Een groene omgeving met veel water, waar men prettig kan wonen en op plaatsen waar dat passend is ook kan werken.


Bestanden:
 Plan van aanpak vastgesteld in BW 21 april 2015.pdf (1,71 Mb)
 141027_Ontwikkelvisie KPP Ruimte voor Ideeen_DEF.pdf (25,23 Mb)
 Spelregelkaart KPP deellocatie Noord.pdf (4,82 Mb)
 180306_Spelregelkaarten Klein Plaspoelpolder deellocatie 2,3 en 4.pdf (35,33 Mb)

Doelstelling en gewenst resultaat

Het uiteindelijk doel is om van Klein Plaspoelpolder een prettig verblijfsgebied te maken. De weg hiernaartoe ligt niet vast. We werken op basis van organische gebiedsontwikkeling. De uitgangspunten zijn vastgelegd in de ontwikkelvisie, maar daarbinnen houden we bewust ruimte om in te kunnen spelen op interne of externe ontwikkelingen en de actuele vraag op de lokale woningmarkt.

Kern van deze vorm van gebiedsontwikkeling is:

  • sturen op een ambitie in plaats van een blauwdruk als einddoel;
  • ruimte houden voor nieuwe inzichten en veranderende omstandigheden;
  • het door elkaar lopen van beheer en ontwikkeling.

Uitgangspunt van de ontwikkelstrategie is de aanpak te ontvlechten en het simpel en beheersbaar te houden. We ontwikkelen stap voor stap en:

  • beslissen pas zodra een ontwikkelstap ook echt mogelijk is;
  • starten bij de potentiele (financiële) baten;
  • besluiten pas over investeringen in de openbare ruimte buiten de deelplannen als de baten er zijn;
  • geven op ieder keuzemoment inzicht in:
    • de actuele financiële doorrekening voor KPP als geheel
    • bandbreedten waarbinnen het resultaat kan fluctueren
    • aan welke knoppen we kunnen draaien om het resultaat te beinvloeden

De gemeente speelt een faciliterende rol en bewaakt de integrale kwaliteit. Dat doen we vooral op basis van de vastgestelde ontwikkelvisie, deze is erop gericht om de bestaande kwaliteiten in het gebied te versterken en onderling met elkaar te verbinden. Per deellocatie hebben we een spelregelkaart gemaakt. Deze spelregels zijn concreet waar moet, bijvoorbeeld als het gaat om het bewaken van het raamwerk in de openbare ruimte, maar verder zo abstract als kan. Zo bouwen we ruimte in om zo veel mogelijk gebruik te kunnen maken van de expertise van de betrokken marktpartijen. Hierbij sturen we niet alleen op opbrengstmaximalisatie, maar belonen nadrukkelijk ook de kwaliteit van de ingediende plannen. Belangrijke elementen hierin zijn stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, duurzaamheid, levensloopbestendigheid en maatschappelijke meerwaarde. Klein Plaspoelpolder wordt een gevarieerde woonwijk, met zowel appartementen als eengezinswoningen in diverse prijsklassen en bestemd voor diverse doelgroepen.

De gemeenteraad heeft in september 2017 besloten een maatschappelijke opdracht mee te geven voor de ontwikkeling van de deellocaties 2,3 en 4 van Klein Plaspoelpolder. Deze opdracht bestaat uit 15% sociale huur, 15% middeldure huur en de huisvesting van een basisschool.

  • Sociale huur: In de door de raad vastgestelde Ontwikkelstrategie is de keuze gemaakt om Klein Plaspoelpolder te ontwikkelen tot een rustig stedelijk woonmilieu, hierin is ruimte voor verschillende woningtypen in verschillende prijssegmenten. Ook sociale huur past hier dus binnen. In juli 2016 heeft de Raad drie locaties aangewezen binnen de gemeente voor sociale huurwoningen. Op met name locatie Rijnlandlaan wordt ruimtelijke druk ervaren door de ontwikkeling van scholen, kinderdagverblijf en sociale woningbouw. Door een deel van deze opgave in Klein Plaspoelpolder te verwezenlijken ontstaat enige lucht. Overigens wordt met de aangewezen drie locaties de opgave uit de prestatieafspraken met de woningcorporaties niet gehaald. In november 2016 is daarom een addendum toegevoegd aan de prestatieafspraken waarin wordt afgesproken op zoek te gaan naar aanvullende bouwlocaties voor sociale huurwoningen.
  • Middeldure huur: Uit de opgestelde Woonvisie 2016-2020 blijkt dat er binnen de gemeente een groeiende behoefte is aan appartementen in de prijsklassen € 700 - € 900. Hiermee kunnen bijvoorbeeld ouderen worden bediend die bereid zijn door te stromen vanuit hun eengezinswoning, mits daar voldoende kwaliteit tegenover staat. Het biedt ook kansen voor millennials of andere starters op de woningmarkt, die niet in aanmerking komen voor sociale huur maar ook nog geen koopwoning kunnen betalen. Gezien de ligging van Klein Plaspoelpolder en de gemengde wijk die hier wordt gerealiseerd, lijkt de locatie hiervoor zeer geschikt.
  • Huisvesting basisschool: In het Integraal Huisvestingsplan primair onderwijs 2015-2018 is geconstateerd dat de spreiding van basisscholen binnen de gemeente in één wijk niet optimaal is. Dit betreft Damsigt, waar Klein Plaspoelpolder onderdeel van uit maakt. De vraag in deze wijk zal nog toenemen door de te realiseren nieuwbouwwoningen binnen Klein Plaspoelpolder. De komst van een basisschool in deze wijk is dus wenselijk, waarbij uitgangspunt de vestiging van een dependance  (8 lokalen) van een bestaande school in de gemeente is. Dit wordt momenteel onderzocht.

Deellocatie 1a/b (Voormalig Billiton en strook naast Tribunaal)

Op 30 augustus 2016 is de Anterieure Overeenkomst voor de herontwikkeling van de Billiton-locatie (deellocatie 1A) ondertekend door de gemeente en de projectontwikkelaars Schouten en BPD. Het ontwerp is gebaseerd op de spelregelkaart, die in samenspraak met een actieve klankbordgroep met geïntereseerden uit de omgeving is opgesteld, en bestaat uit 38 eengezinswoningen (www.voorburgskwartier.nl).  De verkoop van de woningen is begin december 2016 gestart. Er was veel belangstelling en binnen korte tijd zijn alle woningen verkocht. De 1e fase van de omgevingsvergunning is in mei 2017 verleend, waardoor gestart kon worden met de sloop van het Billiton-gebouw. De sloop was eind 2017 gereed, inmiddels is de aannemer gestart met de bouwwerkzaamheden. Naar verwachting worden de woningen in 2019 opgeleverd.

De braakliggende strook naast het Speciaal Tribunaal voor Libanon (deellocatie 1B) is eigendom van het Rijksvastgoedbedrijf (RVB). Het RVB wil deze strook verkopen aan een projectontwikkelaar. In de zomer van 2018 is bekend geworden dat Schouten/BPD hiervoor het hoogste bod heeft uitgebracht, deze ontwikkelcombinatie zal dus zowel deellocatie 1a als 1b gaan ontwikkelen. Deellocatie 1b maakt deel uit van dezelfde spelregelkaart als het Voorburgs Kwartier, en er gelden dus dezelfde voorwaarden voor nieuwbouw van woningen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de woningen hier maximaal uit 3 bouwlagen mogen bestaan. In het najaar werkt de ontwikkelaar verder aan de planvorming, de gemeente heeft hierbij een faciliterende rol. De bouwwerkzaamheden starten op z'n vroegst najaar 2019.

Beide deellocaties maken deel uit van de totale gebiedsvernieuwing van Klein Plaspoelpolder. De gemeente brengt een deel van de plankosten en kosten voor aanleg van openbare voorzieningen in rekening bij de private eigenaren. Hiervoor sluiten wij met iedere eigenaar een overeenkomst.


Bestanden:
Voorburgskwartier (vogelvlucht).jpg (0,21 Mb)

Deellocatie 2 (Total tankstation)

De grond waar nu het Total tankstation staat is eigendom van de gemeente. De gemeente verhuurt de grond tijdelijk aan Total, het tankstation blijft in elk geval tot de zomer van 2019. In de ontwikkelvisie is Deellocatie 2 aangewezen als accentlocatie: een locatie waar kan worden afgeweken van de strikte rooilijn langs de Oude Trambaan en waar hogere bebouwing wordt toegestaan. In de ontwikkelstrategie is afgesproken dat we ons hier richten op vernieuwing en dat we onderzoeken of hier de meest duurzame plek van Leidschendam-Voorburg ontwikkeld kan worden.

In het voorjaar van 2017 hebben er verschillende druk bezochte participatiemomenten plaatsgevonden, waarbij huidige en toekomstige bewoners en ondernemers konden meedenken over de mogelijkheden op deze deellocatie. In overleg met een klankbordgroep is vervolgens een spelregelkaart uitgewerkt. Deze spelregelkaart is in augustus 2017 vastgesteld door het college en in september 2017 behandeld in de gemeenteraad. De spelregelkaart vormt de ruimtelijke uitnodiging, op basis waarvan de gemeente haar grond zal verkopen aan een projectontwikkelaar. Deze procedure gaat van start na de besluitvorming rondom de bereikbaarheid en doorstroming van Damcentrum.


Deellocatie 3a/b (Damsigt en voormalige gemeentewerf)

Deellocatie 3 bestaat uit 2 delen; 3a (Damsigt) en 3b (voormalig gemeentewerf). In maart en april 2017 hebben er verschillende druk bezochte participatiemomenten plaatsgevonden, waarbij huidige en toekomstige bewoners en ondernemers konden meedenken over de mogelijkheden op deze deellocatie. In overleg met een klankbordgroep is vervolgens een spelregelkaart opgesteld. Deze spelregelkaart is in augustus 2017 vastgesteld door het college en in september 2017 behandeld in de gemeenteraad. De spelregelkaart vormt de ruimtelijke uitnodiging, en daarmee de basis voor herontwikkeling van dit terrein. In juli 2018 heeft het College besloten de ontwikkeling van deze deellocatie tijdelijk stil te leggen in verband met een onderzoek naar de bereikbaarheid en doorstroming van Damcentrum en Leidschendam-Zuid. Zodra meer duidelijk is over de resultaten van dit onderzoek zal de planvorming voor deze deellocatie weer worden opgepakt.

Het grote leegstaande kantoorgebouw Damsigt (deellocatie 3a) was sinds 2014 eigendom van ‘Damsigt Development’, een combinatie van ontwikkelaars Volker Wessels en Green Development, maar is in het najaar van 2018 verkocht aan Borghese Real Estate. De deellocatie maakt onderdeel uit van de totale gebiedsvernieuwing van Klein Plaspoelpolder. De gemeente brengt een deel van de plankosten en kosten voor aanleg van openbare voorzieningen in rekening bij de private eigenaren.

De planvorming voor deze deellocatie staat niet op zichzelf. Er ligt een sterke ruimtelijke relatie met de deellocatie 3b (de voormalige gemeentewerf), welke eigendom is van de gemeente. Damsigt Development (vertegenwoordigd door Boele & Van Eesteren) en de gemeente hadden daarom afgesproken gezamenlijk een plan te gaan maken voor deellocatie 3 als geheel, waarbij de inpassingen van de sociale huur en de mogelijke vestiging van een basisschool worden meegenomen. Om deze intentie te bekrachtigen is in februari 2018 een intentieovereenkomst tussen beide partijen ondertekend. Door de verkoop van het kantoorgebouw en de naastliggende parkeerplaats aan Borghese Real Estate is deze intentieovereenkomst ontbonden. Zodra meer duidelijk is over de resultaten van het onderzoek naar de bereikbaarheid en doorstroming van Damcentrum en Leidschendam-Zuid zal de planvorming voor deze deellocatie weer worden opgepakt in overleg met deze nieuwe eigenaar.


Bestanden:
Foto Damsigt.jpg (0,37 Mb)

Deellocatie 4 (Voormalig Mebin)

Deellocatie 4 is eigendom van de gemeente en was tot voor kort in gebruik door Mebin. Eind 2016 is overeenstemming bereikt over de beëindiging van het contract met Mebin en de oplevering van het terrein. De activiteiten van Mebin op deze locatie zijn begin 2018 gestaakt en de grote silo's zijn inmiddels ontmanteld. Voor de overige gebouwen op het terrein is recent een onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van flora en fauna, door de aanwezigheid van beschermde vleermuizen kan de sloop niet plaatsvinden voor het voorjaar van 2019. Met Mebin is afgesproken dat de karakteristieke kraan en de bijbehorende kraanbaan en de rails vooralsnog behouden blijven. Potentiële ontwikkelaars van deze deellocatie worden gevraagd om in hun planuitwerking de kraan als optioneel element mee te nemen, op basis van deze plannen wordt een definitieve keuze gemaakt.

In het voorjaar van 2017 hebben er verschillende druk bezochte participatiemomenten plaatsgevonden, waarbij huidige en toekomstige bewoners en ondernemers konden meedenken over de mogelijkheden op deellocatie 4. In overleg met een klankbordgroep is vervolgens een spelregelkaart uitgewerkt. Deze spelregelkaart is in augustus 2017 vastgesteld door het college en is in september 2017 behandeld in de gemeenteraad. De spelregelkaart vormt de ruimtelijke uitnodiging, op basis waarvan de gemeente haar grond zal verkopen aan een projectontwikkelaar. In juli 2018 heeft het College besloten de ontwikkeling van deze deellocatie tijdelijk stil te leggen in verband met een onderzoek naar de bereikbaarheid en doorstroming van Damcentrum en Leidschendam-Zuid. Als daar meer over duidelijk is kan de verkoopprocedure worden opgestart, de klankbordgroep krijgt een rol in de selectieprocedure en het ontwerpproces.


Bestanden:
Foto Mebin.jpg (0,42 Mb)

Deellocatie 5 (Openbare ruimte)

Deellocatie 5 betreft de werkzaamheden aan de openbare ruimte van Klein Plaspoelpolder, die niet binnen de overige deellocaties worden gerealiseerd. Het raamwerk van de openbare ruimte bestaat o.a. uit de herinrichting van de hoofdontsluiting, de doorgaande langzaam verkeerverbinding (inclusief een brug), het wandelpad langs de Vliet (inclusief een brug), de groenblauwe as naast de Arcadeflat en een groen wandelpad langs de Oude Trambaan. Het uitgangspunt is dat deze werkzaamheden pas worden uitgevoerd als de financiële positie van de gemeente voor alle overige deellocaties duidelijk is.


Financiën

De raad heeft in september 2017 besloten om een integrale grondexploitatie te openen voor de gebiedsontwikkeling van Klein Plaspoelpolder. Een grondexploitatie is een presentatiemiddel voor de financiële begroting van het plan, hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de deellocaties die eigendom zijn van de gemeente en de deellocaties van derden. In de berekening worden de investeringen (grondaankoop, bouwrijp maken, inrichting, plankosten, etc.) in het gebied gepland in de tijd. Hetzelfde wordt gedaan met de opbrengsten (verkoop bouwrijpe grond door de gemeente en kostenverhaalsbijdragen overige eigenaren aan plankosten en investeringen openbare ruimte). Door zowel de kosten, als opbrengsten te plannen en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen. De financiële stand van zaken wordt minimaal twee keer per jaar geactualiseerd, waarna de gemeenteraad wordt voorgesteld om de integrale grondexploitatie vast te stellen. Hiervoor is een actualisatieprotocol ontwikkeld. De actualisatie en risicoanalyse worden voorbereid en uitgevoerd door de planeconoom, vervolgens getoetst door een collega planeconoom en nogmaals extern getoetst door Deloitte.

De aanleg van de samenhangende openbare ruimte, waarvan de basis is vastgelegd in de ontwikkelvisie, is een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente is wettelijk verplicht om haar plankosten en de kosten voor de aanleg van deze openbare voorzieningen te verhalen op de grondeigenaren in het gebied. Voor deellocatie 1a (Billiton-locatie) is het kostenverhaal inmiddels afgerond, voor deellocatie 1b en 3a moeten hier nog afspraken over worden gemaakt. Het kostenverhaal is gebaseerd op het principe van binnenplanse verevening. Dit houdt in dat het hele plangebied van KPP als één ontwikkeling wordt gezien en dat de kosten voor realisatie van de deelgebieden en de openbare voorzieningen naar draagkracht van de eigenaren worden verdeeld.

De actuele tussenstand in de grondexploitatie, zoals door de raad vastgesteld bij de tweede herziening in januari 2019, is een negatief resultaat van ca 1,5 miljoen. Door de aantrekkende woningmarkt is dit resultaat positiever dan het negatieve resultaat van 3 miljoen in juni 2018. Dit wordt veroorzaakt door de aantrekkende woningmarkt waardoor de woningprijzen harder stijgen dan de bouwkosten en nemen de grondopbrengsten bij verkoop van de deellocaties die in eigendom zijn van de gemeente toe. 


Risicomanagement

Het feit dat Klein Plaspoelpolder bestaat uit verschillende deelgebieden en versnipperd grondeigendom, maakt de financiële doorrekening complexer en risicovoller dan bij een reguliere locatieontwikkeling. Door de gekozen methodiek van het stap-voor-stap ontwikkelen, behouden we echter de ruimte om zonder grote financiële risico's en per deellocatie de keuze te maken voor herontwikkeling. Deze methode van organische gebiedsvernieuwing, zoals vastgelegd in de ontwikkelstrategie, geeft de mogelijkheid de uitgangspunten waar nodig aan te passen op actuele ontwikkelingen in de gemeente.

Op basis van de aanwezige kansen en risico's in het project wordt met behulp van een simulatiemodel een bandbreedte bepaald waarbinnen het projectresultaat kan fluctueren. Belangrijke risico's zijn onder meer kostenoverschrijdingen in de planvorming, stijgende bouwkosten, veranderend beleid en uitgangspunten voor het project en gebrek aan voortgang in de afspraken met marktpartijen. De grootste kansen zijn onder meer positieve ontwikkeling van de woningmarkt waardoor de grondopbrengsten stijgen en lagere kosten voor de uitvoering van de openbare ruimte.


Planning

Verwachting is dat de eerste woningen op de Billiton-locatie, door de ontwikkelaars omgedoopt tot 'VoorburgsKwartier', in 2019 worden opgeleverd. Voor de naastgelegen deellocatie 1b wordt op dit moment gewerkt aan de planvorming, de gemeente streeft ernaar in de loop van 2019 met de ontwikkelaars Schouten en BPD een anterieure overeenkomst af te sluiten.

Voor de deellocaties 2 (Total benzinestation), 3 (Damsigt, Gemeentewerf en Avalex) en 4 (Mebin) zijn in samenspraak met de omgeving spelregelkaarten opgesteld en vastgesteld.  Deze spelregelkaarten zijn een nadere uitwerking van de Ontwikkelvisie en vormen een ruimtelijke uitnodiging die geïnteresseerde ontwikkelaars randvoorwaarden en inspiratie geeft.  Het college heeft in juli 2018 besloten de ontwikkeling van deellocaties 3 en 4 tijdelijk stil te leggen in verband met een onderzoek naar de doorstroming en bereikbaarheid in Damcentrum en Leidschendam-Zuid. Als daar duidelijkheid over is kan de verkoop van de gemeentelijke gronden worden voorbereid en kunnen parallel daaraan afspraken worden gemaakt met de eigenaren van kantoorgebouw Damsigt over de herontwikkeling. De eerste woningen in dit gebied zijn naar verwachting in 2021 gereed.

In het voorjaar van 2018 heeft een nieuw bestemmingsplan voor Klein Plaspoelpolder ter inzage gelegen. De vastgestelde spelregelkaarten voor de verschillende deellocaties vormen hiervoor de basis. Om alvast gebruik te maken van de mogelijkheden die de Omgevingswet straks biedt, doet de gemeente dat nu in de vorm van een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte onder de Crisis- en Herstelwet. In verband met lopende onderzoek in Damcentrum heeft het college besloten dit bestemmingsplan in te trekken en vooralsnog niet ter besluitvorming aan de raad voor te leggen.


Communicatie

De wijze waarop de ontwikkelvisie tot stand is gekomen wordt gedurende het hele proces voortgezet: input van de bewoners, omwonenden, gebruikers en initiatiefnemers aan de voorkant van het proces. Voor Deellocatie 1 is een klankbordgroep geformeerd. Deze bestaat uit 10 omwonenden van het plan. De klankbordgroep is betrokken bij de planvorming en blijft betrokken gedurende de uitvoering van de werkzaamheden.

Ook bij de planvorming voor de andere deelgebieden geven we alle belanghebbenden een belangrijke stem. In het voorjaar van 2017 hebben we een Open Raadhuis Avond en de Klein Plaspoelpolder Parade georganiseerd om huidige en toekomstige bewoners, eigenaren en ondernemers de kans te geven mee te denken over de nieuwe deellocaties 2, 3 en 4. Samen met een nieuwe klankbordgroep hebben we vervolgens ook voor deze deellocaties spelregelkaarten uitgewerkt. Bij deze klankbordgroep is aandacht besteed aan een goede afspiegeling van belanghebbenden. Naast een aantal bestaande bewoners van Klein Plaspoelpolder en de directe omgeving hebben hierin ook een aantal potentiele bewoners, de VAC en de Huurdersraad van Vidomes een plekje.

We voeren dit project uit ‘in de geest van de Omgevingswet’. We zorgen voor voldoende afwegingsruimte, geven invloed aan de omgeving en communiceren zowel online als offline. De exacte vorm van de participatie en communicatie verandert mee met de fase waar het project in zit, maar we doen het sowieso op een manier die past bij de filosofie van de ontwikkelstrategie: transparant, vernieuwend en met een slimme inzet van middelen.

Bij belangrijke mijlpalen of nieuwtjes wordt een digitale nieuwsbrief verzonden. Wilt u op de hoogte blijven van het project? Dan kunt u zich hier aanmelden voor deze nieuwsbrief, zorgt u er daarbij voor dat u onder het kopje projectnieuwsbrieven 'gebiedsvernieuwing Klein Plaspoelpolder' aanvinkt.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Click here to see your activities