Projecten

Klein Plaspoelpolder

Project overzicht

De gemeente Leidschendam-Voorburg wil Klein Plaspoelpolder herontwikkelen tot een rustig stedelijk woongebied, met daaraan gerelateerde kleinschalige (werk)functies, in een groene omgeving.

Klein Plaspoelpolder

1 / 3
Afbeelding 1 behorende bij Klein Plaspoelpolder
2 / 3
Afbeelding 2 behorende bij Klein Plaspoelpolder
3 / 3
Afbeelding 3 behorende bij Klein Plaspoelpolder

Project locatie

Project status
Risico profiel

Middel

Totaal beeld

Aandachtspunt

Bestuur & ext. partijen

Volgens verwachting

Planning

Volgens verwachting

Budget

Aandachtspunt

Project structuur
Bestuurlijk opdrachtgeverWethouder Van Eekelen
Ambtelijk opdrachtgeverJeroen van de Ven
ProjectleiderMarlies Bruinstroop
ProgrammaBouwen en Wonen (VHROSV)
Initiatiefnemer / OpdrachtgeversGemeente Leidschendam-Voorburg
Projectkarakteristiek
ProjectfaseRealisatiefase
Einddatum2025
Ruimtelijke procedureAnterieur/vergunningprocedure
RisicoprofielMidden
Besluitvorming
Laatste raads-/commissiebehandeling
Oktober 2021: raadsbrief Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2021 - 2de herziening (lightversie)
Volgende raads-/commissiebehandeling
juni 2022: raadsvoorstel Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2022 - 1ste herziening
Besluitvorming

Ontwikkelvisie vastgesteld (raad januari 2015)

Ontwikkelstrategie vastgesteld (college april 2015)

Spelregelkaart Deellocatie 1 vastgesteld (college december 2015)

Uitwerking ontwikkelstrategie vastgesteld (raad oktober 2016)

Spelregelkaarten deellocaties 2, 3 en 4 vastgesteld (college in augustus 2017), gewijzigde versies op 13 maart 2018 en 20 juli 2021 vastgesteld door college

Besluit maatschappelijk programma en openen Grex (raad september 2017)

Besluit geen school in KPP (college oktober 2019)

Besluit toevoegen Triadome aan grex (raad oktober 2020)

2 x per jaar herziening grex

Vaststellen spelregelkaart Triadome locatie (college september 2020)

Afwijking t.o.v. besluitvorming
Belangrijkste wijzigingen

Start sanering bodem deellocatie 3b

Omgevingsmanager aangesteld om de leefbaarheid te bewaken

Project inhoud

Ontwikkelvisie en -strategie
Klein Plaspoelpolder is 50 jaar geleden ontwikkeld tot een locatie met grote kantoren en bedrijven. Kenmerkend voor het gebied waren enkele grote leegstaande kantoorgebouwen en functies die binnenstedelijk onwenselijk zijn, zoals een betonfabriek. In 2015 heeft de gemeenteraad de Ontwikkelvisie Klein Plaspoelpolder vastgesteld. Het doel van deze visie is om richting te geven aan de toekomstige invulling van het gebied. Klein Plaspoelpolder moet een prettig verblijfsgebied worden dat goed aansluit op zijn omgeving. Een groene omgeving met veel water, waar men prettig kan wonen en op plaatsen waar dat passend is ook kan werken.

Doelstelling en gewenst resultaat

Het uiteindelijk doel is om van Klein Plaspoelpolder een prettig verblijfsgebied te maken. De weg hiernaartoe ligt niet vast. We werken op basis van organische gebiedsontwikkeling. De uitgangspunten zijn vastgelegd in de ontwikkelvisie, maar daarbinnen houden we bewust ruimte om in te kunnen spelen op interne of externe ontwikkelingen en de actuele vraag op de lokale woningmarkt.

Kern van deze vorm van gebiedsontwikkeling is:

  • Sturen op een ambitie in plaats van een blauwdruk als einddoel
  • Ruimte houden voor nieuwe inzichten en veranderende omstandigheden
  • Het door elkaar lopen van beheer en ontwikkeling

Uitgangspunt van de ontwikkelstrategie is de aanpak te ontvlechten en het simpel en beheersbaar te houden. We ontwikkelen stap-voor-stap en:

  • Beslissen pas zodra een ontwikkelstap ook echt mogelijk is
  • Starten bij de potentiele (financiële) baten
  • Besluiten pas over investeringen in de openbare ruimte buiten de deelplannen als de baten er zijn
  • Geven op ieder keuzemoment inzicht in:
    • de actuele financiële doorrekening voor KPP als geheel
    • bandbreedten waarbinnen het resultaat kan fluctueren
    • aan welke knoppen we kunnen draaien om het resultaat te beïnvloeden

De gemeente speelt een faciliterende rol en bewaakt de integrale kwaliteit. Dat doen we vooral op basis van de vastgestelde ontwikkelvisie, deze is erop gericht om de bestaande kwaliteiten in het gebied te versterken en onderling met elkaar te verbinden. Per deellocatie hebben we een spelregelkaart gemaakt. Deze spelregels zijn concreet waar moet, bijvoorbeeld als het gaat om het bewaken van het raamwerk in de openbare ruimte, maar verder zo abstract als kan. Zo bouwen we ruimte in om zo veel mogelijk gebruik te kunnen maken van de expertise van de betrokken marktpartijen. Hierbij sturen we niet alleen op opbrengstmaximalisatie, maar belonen nadrukkelijk ook de kwaliteit van de ingediende plannen. Belangrijke elementen hierin zijn stedenbouwkundige inpassing in de omgeving, duurzaamheid en maatschappelijke meerwaarde. Klein Plaspoelpolder wordt een gevarieerde woonwijk, met zowel appartementen als eengezinswoningen in diverse prijsklassen en bestemd voor diverse doelgroepen.

De gemeenteraad heeft in september 2017 besloten een maatschappelijke opdracht mee te geven voor de ontwikkeling van de deellocaties 2,3 en 4 van Klein Plaspoelpolder. Deze opdracht bestaat uit 15% sociale huur, 15% middeldure huur en de huisvesting van een basisschool. Inmiddels is onderzoek gedaan naar de haalbaarheid van een onderwijsvoorziening in Klein Plaspoelpolder (KPP). De schoolbesturen zien om getalsmatige en exploitatie-technische redenen af van een school in KPP.

De spelregels voor de deellocaties 2, 3 en 4 zijn in 2017 na een participatief traject met de bewoners vastgesteld en in 2018 voor de eerste keer geactualiseerd. In 2021 heeft er een 2de actualisatieronde plaatsgevonden. Deze tweede actualisatie heeft alleen betrekking op de spelregelkaarten voor de deellocaties 2, 3b en 4 en niet op de spelregelkaarten voor de deellocaties 3a en Triadome. Dit omdat de plannen voor woningbouw op 3a en de Triadome locatie al in een vergevorderd stadium zijn.

De belangrijkste wijzigingen in de spelregelkaarten betreffen:

  • Het aanscherpen van de duurzaamheidsambities. De gemeente vraagt ontwikkelaars om creatief, innovatief en vernieuwend te zijn op het gebied van duurzaamheid
  • Het loslaten van de in de eerdere versies van de spelregelkaarten beschreven dichtheid van maximaal 40 woningen per hectare. Deze woningdichtheid is gebaseerd op het idee dat er voornamelijk eengezinswoningen zouden komen. In de spelregelkaarten wordt al sinds jaar en dag gewerkt met bandbreedtes voor de bouwhoogte. Dit betekent dat de bouwhoogte niet exact wordt voorgeschreven. In de praktijk zien we dat de ontwikkelaars kiezen voor de maximale bouwhoogte. Hierdoor neemt de woningdichtheid toe.
  • Een prominentere rol voor “werken” op deellocatie 4. Op deze locatie zijn na de actualisatie werkfuncties mogelijk die passen in een woongebied, zoals zakelijke dienstverlening, praktijkruimtes en kleinschalige (dag)horeca. Dit sluit aan bij de in de Ontwikkelvisie vastgelegde wens om Klein Plaspoelpolder te transformeren naar een gemengd woon-werkgebied

De wijzigingen in de spelregels zijn besproken met de klankbordgroep Klein Plaspoelpolder. De klankbordgroep, bestaande uit bewoners en omwonenden, kan zich in meerderheid vinden in de voorgestelde wijzigingen. Wel zijn er zorgen geuit over de woningdichtheid in relatie tot de hoeveelheid groen. De komende maanden worden de bewoners en omwonenden van KPP betrokken bij de plannen voor de invulling van de openbare ruimte in KPP. Op 15 juni 2021 is hiervoor de aftrap gegeven tijdens een goedbezochte digitale bijeenkomst. De groenblauwe zone, de brede Vlietzone en het Historisch lint vormen een stevige basis voor de groene woonwijk die Klein Plaspoelpolder wordt. Op 12 oktober 2021 is het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte gepresenteerd aan de buurt. De reacties van de buurt waren overwegend positief.

Stand van zaken

Deellocatie 1a/b (Voorburgs Kwartier)
Samen met een actieve klankbordgroep is in 2015 een spelregelkaart opgesteld voor deellocatie 1. De ontwikkelaar heeft deze deellocatie later de naam "Voorburgs Kwartier" gegeven. Voorburgs Kwartier fase 1 bestaat uit 38 eengezinswoningen. Deze woningen zijn inmiddels allemaal bewoond. Ook de openbare ruimte rondom de woningen is aangelegd. Aannemer Niersman is in juni 2021 gestart met de bouw van de 14 eengezinswoningen op deellocatie 1b (Voorburgs Kwartier fase 2). In het voorjaar van 2022 begint de gemeente hier met het aanleggen van het openbaar gebied. Ook wordt de Dokter van Zeelandstraat er dan weer netjes en strak ingelegd.

Deellocatie 2 (Total tankstation)
De grond waar nu het Total Berkman tankstation staat is eigendom van de gemeente. De gemeente verhuurt de grond tijdelijk aan Total, het tankstation kan in elk geval tot eind 2022 blijven zitten. In de ontwikkelvisie is deellocatie 2 aangewezen als accentlocatie: een locatie waar kan worden afgeweken van de strikte rooilijn langs de Oude Trambaan en waar hogere bebouwing wordt toegestaan. In de ontwikkelstrategie is afgesproken dat we ons hier richten op vernieuwing en dat we onderzoeken of hier de meest duurzame plek van Leidschendam-Voorburg ontwikkeld kan worden.
De planning is erop gericht om deellocatie 2 in de loop van 2022 op de markt te zetten.

Deellocatie 3a/b (Damsigt en voormalige gemeentewerf)
Deellocatie 3 bestaat uit 2 delen; 3a (Damsigt) en 3b (voormalig gemeentewerf). Het grote leegstaande kantoorgebouw Damsigt op deellocatie 3a is sinds 2018 eigendom van Borghese Real Estate. De eigenaar heeft inmiddels een definitief ontwerp gemaakt gebaseerd op de spelregelkaart. Dit bestaat uit een nieuwbouwplan van 295 appartementen met gebouwd parkeren. 15% van deze appartementen zijn in het sociale segment en 15% is in het middeldure segment. De klankbordgroep denkt mee in het uitwerken van de plannen. De plannen zijn aan de klankbordgroep gepresenteerd en positief ontvangen. Op 7 juli 2020 hebben de gemeente en Borghese een intentieovereenkomst gesloten om de haalbaarheid van de beoogde ontwikkeling op 3a te onderzoeken als ook een gezamenlijk onderzoek naar de mogelijkheden voor deellocatie 3b te starten.

In juli 2020 is het ontwerp voor deellocatie 3a gepresenteerd aan de omgeving tijdens de inloopbijeenkomst. Afgelopen periode heeft met diverse beleidsdisciplines overleg plaatsgevonden over het ontwerp van de 295 appartementen op deellocatie 3a en heeft Borghese een omgevingsvergunning aangevraagd. Er zal een coördineerde ruimtelijke procedure worden doorlopen. Deze procedure houdt in dat alle besluitvorming die nodig is voor de realisatie van de ontwikkeling, zo veel als mogelijk in één voorbereidingstraject gebundeld wordt en gezamenlijk ter inzage worden gelegd als ontwerpbesluiten. Hierdoor wordt er tijd gewonnen. Het ter inzage leggen gebeurd zodra er een anterieure overeenkomst gesloten is. In deze overeenkomst worden nadere afspraken gemaakt over o.a. de verdeling van werkzaamheden, het in rekening brengen van de gemeentelijke plankosten en de kosten voor aanleg van openbare voorzieningen.

Voor de totale sloop van het Damsigt kantoorgebouw is een sloopmelding gedaan. Alle benodigde onderzoeken en stukken zijn hierbij aangeleverd zoals het sloopveiligheidsplan en monitoringsplan. De gemeente heeft dit getoetst. De inpandige sloopwerkzaamheden zijn klaar. De sloop van de rest van het gebouw gaat verder zodra de anterieure overeenkomst is getekend.

De gebouwen op de voormalige gemeentewerf en het Avalex terrein (deellocatie 3b) zijn gesloopt en het terrein is ingezaaid. Afgelopen periode is er bodemonderzoek uitgevoerd en zijn de resterende funderingen gesloopt. De grond op deze locatie is vervuild en nog niet geschikt voor woningbouw. In januari 2022 wordt de vuile grond vervangen door schone grond. Als deze saneringswerkzaamheden klaar zijn wordt het gebied tijdelijk ingericht en opengesteld voor de buurt. In 2022 wordt verder de zandsloot alvast verbreed en wordt er een natuurvriendelijke oever gemaakt.

Deellocatie 4 (Voormalig Mebin)
Deellocatie 4 is eigendom van de gemeente. De activiteiten van Mebin op deze locatie zijn begin 2018 gestaakt en de gebouwen zijn inmiddels door Mebin gesloopt. Met Mebin is afgesproken dat de karakteristieke kraan en de bijbehorende kraanbaan vooralsnog behouden blijven. Mebin heeft de kraan in juli 2020 geschilderd. Daarna is de kraan aan de gemeente overgedragen. Potentiële ontwikkelaars van deze deellocatie worden gevraagd om in hun planuitwerking de kraan als optioneel element mee te nemen, op basis van deze plannen wordt bepaald of de kraan blijft staan.
De grond is gesaneerd en ingezaaid met een kleurrijk bloemenmengsel. De hekken die om het terrein staan worden in het eerste kwartaal 2022 verwijderd. Het gebied is dan voor iedereen toegankelijk om te wandelen en te spelen. Het gebied wordt tijdelijk ingericht met speelelementen.

Deellocatie 5 (Openbare ruimte)
Deellocatie 5 betreft de werkzaamheden aan de openbare ruimte van Klein Plaspoelpolder, die niet binnen de overige deellocaties worden gerealiseerd. Het raamwerk van de openbare ruimte bestaat o.a. uit de herinrichting van de hoofdontsluiting, de doorgaande langzaam verkeerverbinding (inclusief een fietsbrug), het wandelpad langs de Vliet (inclusief een voetgangersbrug), de groenblauwe as naast de Arcadeflat en een groen wandelpad langs de Oude Trambaan. Deze elementen liggen vast in de spelregelkaarten. Het uitgangspunt is dat deze werkzaamheden pas worden uitgevoerd als de financiële positie van de gemeente duidelijk is. Inmiddels is wel gestart met de eerste schetsen van de openbare ruimte gebaseerd op de spelregelkaarten. Dit is ook noodzakelijk om deelgebieden goed op de openbare ruimte te laten aansluiten. In juni 2021 zijn de eerste schetsenideeën over de openbare ruimte besproken met de klankbordgroep en met de buurt. Tijdens deze bijeenkomst zijn bij de buurt de wensen opgehaald voor de inrichting van de openbare ruimte.  In oktober 2021 hebben we de buurt laten zien wat er met de ontvangen input is gedaan. De reacties op het voorlopig ontwerp van de openbare ruimte waren overwegend positief.  Het voorlopig ontwerp wordt nu verder uitgewerkt in een definitief ontwerp en uitvoeringsbestekken.

Triadome locatie
Op 1 augustus 2019 is Kingsbridge Investment B.V. eigenaar geworden van de Triadome locatie. De Triadome locatie is het perceel aan de Vliet met daarop het spiegelende kantoorgebouw waar Landal GreenParks lange tijd als huurder in heeft gezeten. Op 10 februari 2020 is er een Intentieovereenkomst gesloten met de initiatiefnemer. In deze overeenkomst is afgesproken dat er, onder regie van de gemeente, twee spelregelkaarten worden opgesteld: een spelregelkaart voor transformatie van het bestaande kantoor en een spelregelkaart voor sloop/nieuwbouw.

Net als bij de eerdere spelregelkaarten is de klankbordgroep Klein Plaspoelpolder, bestaande uit bewoners, omwonenden en toekomstige bewoners van het gebied, nauw betrokken bij het opstellen van de spelregelkaarten. De klankbordgroep heeft unaniem aangegeven in te kunnen stemmen met de spelregels en er vertrouwen in te hebben dat deze spelregels de basis vormen voor een goed en haalbaar bouwplan. De leden van de klankbordgroep hebben voor de spelregels input opgehaald bij hun achterban. Tijdens een inloopbijeenkomst op 13 juli 2020 zijn de concept spelregelkaarten gepresenteerd aan de buurt. Uit de ontvangen reacties blijkt dat de spelregels goed aansluiten bij de wensen die in de buurt leven. Ook Kingsbridge Investment B.V. is intensief betrokken bij het opstellen van de spelregels. Op deze manier is gezorgd voor spelregelkaarten die aansluiten bij de wensen van omwonenden en waarmee ook de initiatiefnemer uit de voeten kan. Op beide spelregelkaarten zijn een doorlopend wandelpad langs de Vliet en een fietspad naar het Damcentrum ingetekend. Verder is vastgelegd dat minimaal 30% van de woningen verhuurd moet worden als sociale huurwoning. De spelregelkaarten zijn op 8 september 2020 vastgesteld.

Op dit moment werkt de eigenaar, samen met de architecten van Tconcept, aan een ontwerp dat past binnen de spelregelkaart sloop/nieuwbouw. Het plan omvat circa 120 appartementen, verspreid over 3 gebouwen. In 1 van de gebouwen komen sociale huurwoningen. Insteek is dat deze sociale huurwoningen in bezit komen van een woningcorporatie die de woningen gaat verhuren via het regionale aanbodsysteem Woonnet Haaglanden. Op dit moment voert Kingsbridge hierover gesprekken met een lokale woningcorporatie.
Een half verdiepte parkeergarage zorgt ervoor dat de meeste auto’s uit het zicht verdwijnen. Op het garage dak wordt een binnentuin gecreëerd met doorzichten naar de Vliet.  De woongebouwen aan de kant van De Bolder zijn lager en richting de Arcadeflat worden deze hoger. De bovenste lagen van de woongebouwen zijn voorzien van teruggetrokken gevels waardoor de bouwblokken luchtiger ogen en tegelijkertijd de mogelijkheid creëren om grotere appartementen met ruime terrassen te realiseren met uitzicht over het water.
De 3 grote rode beuken langs de Vliet blijven behouden.

Met de eigenaar wordt een overeenkomst gesloten waarin afspraken gemaakt worden over o.a. de taakverdeling en de kostenverhaalbijdrage. Voor de realisatie van het bouwplan moet het bestemmingsplan worden gewijzigd en een vergunningprocedure worden doorlopen. Verwachting is dat de overeenkomst in maart 2022 kan worden ondertekend, waarna de vergunningprocedure start.

Financiën

De gemeenteraad heeft in september 2017 besloten om een integrale grondexploitatie te openen voor de gebiedsontwikkeling van Klein Plaspoelpolder. Een grondexploitatie is een presentatiemiddel voor de financiële begroting van het plan, hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de deellocaties die eigendom zijn van de gemeente en de deellocaties van derden. In de berekening worden de investeringen (grondaankoop, bouwrijp maken, inrichting, plankosten, etc.) in het gebied gepland in de tijd. Hetzelfde wordt gedaan met de opbrengsten (verkoop bouwrijpe grond door de gemeente en kostenverhaalsbijdragen overige eigenaren aan plankosten en investeringen openbare ruimte). Door zowel de kosten, als opbrengsten te plannen en hierbij rekening te houden met inflatie en rentekosten, is het verwachte resultaat te berekenen. De financiële stand van zaken wordt minimaal twee keer per jaar geactualiseerd.

De aanleg van de samenhangende openbare ruimte, waarvan de basis is vastgelegd in de ontwikkelvisie, is een verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente is wettelijk verplicht om haar plankosten en kosten voor de aanleg van deze openbare voorzieningen te verhalen op de grondeigenaren in het gebied. Voor deellocatie 1a is het kostenverhaal inmiddels afgerond, voor deellocatie 1b zijn de afspraken over het kostenverhaal vastgelegd en voor deellocatie 3a en de Triadome-locatie moeten nog afspraken gemaakt worden over de kostenverhaalbijdrage, daarom is dit een aandachtspunt.

Planning

De indicatieve planning van de verschillende deellocaties is opgenomen in de bijlage. Het afgelopen jaar hebben de gemeente en ontwikkelaars met elkaar gesproken over de hoogte van het kostenverhaal. Partijen zijn er nog niet met elkaar uit waardoor er nog geen anterieure overeenkomst gesloten is en de bestemmingsplanwijziging niet in procedure wordt gebracht. Hierdoor vertraagt de uitvoering van de woningbouwplannen ten opzichte van eerdere verwachtingen. Dit geldt met name voor deellocatie 3a.

Communicatie

De wijze waarop de ontwikkelvisie tot stand is gekomen wordt gedurende het hele proces voortgezet: input van de bewoners, omwonenden, gebruikers en initiatiefnemers aan de voorkant van het proces. We voeren dit project uit ‘in de geest van de Omgevingswet’. We zorgen voor voldoende afwegingsruimte, geven invloed aan de omgeving en communiceren zowel online als offline. De exacte vorm van de participatie en communicatie verandert mee met de fase waar het project in zit, maar we doen het sowieso op een manier die past bij de filosofie van de ontwikkelstrategie: transparant, vernieuwend en met een slimme inzet van middelen.

In januari 2022 is er een omgevingsmanager aangesteld. De omgevingsmanager is de verbindende schakel tussen “binnen” en “buiten” en is daarmee in veel gevallen het gezicht van het project. De omgevingsmanager zet zich in voor de leefbaarheid, het voorkomen van overlast en het informeren en betrekken van de omwonenden.

Op www.lv.nl/kleinplaspoelpolder is meer informatie te vinden voor geïnteresseerden over het project. Belangrijke mijlpalen of nieuwtjes worden opgenomen in de digitale nieuwsbrief van de gemeente. U kunt zich via de gemeentelijke website voor deze nieuwsbrief aanmelden www.lv.nl/nieuwsbrief.

Risicomanagement

Het feit dat Klein Plaspoelpolder bestaat uit verschillende deelgebieden en versnipperd grondeigendom, maakt de financiële doorrekening complexer en risicovoller dan bij een reguliere locatieontwikkeling. Door de gekozen methodiek van het stap-voor-stap ontwikkelen, behouden we echter de ruimte om zonder grote financiële risico's en per deellocatie de keuze te maken voor herontwikkeling. Deze methode van organische gebiedsvernieuwing, zoals vastgelegd in de ontwikkelstrategie, geeft de mogelijkheid de uitgangspunten waar nodig aan te passen op actuele ontwikkelingen in de gemeente.

Op basis van de aanwezige kansen en risico's in het project wordt met behulp van een simulatiemodel een bandbreedte bepaald waarbinnen het projectresultaat kan fluctueren. Belangrijke risico's zijn onder meer kostenoverschrijdingen in de planvorming, stijgende bouwkosten, veranderend beleid en uitgangspunten voor het project en gebrek aan voortgang in de afspraken met marktpartijen. De grootste kansen zijn onder meer positieve ontwikkeling van de woningmarkt waardoor de grondopbrengsten stijgen en lagere kosten voor de uitvoering van de openbare ruimte.

Deze pagina is gebouwd op 02/24/2022 15:42:33 met de export van 02/24/2022 13:10:49