Sociale woningbouw - De Star

Doel
Reguliere woningzoekenden op de woningmarkt voorzien in de behoefte aan betaalbare woningen. Voorkomen van een tekort aan goedkope huurwoningen, met bevordering van de doorstroming uit de bestaande voorraad en zo min mogelijke wachttijd voor toewijzing. Hierbij is het doel om deze wachttijd in ieder geval niet te laten oplopen ten opzichte van de huidige wachttijden. Hiervoor heeft de gemeenteraad op 5 juli 2016 besloten op de locatie De Star sociale woningbouw te realiseren.

Resultaat
Het resultaat van het project zijn de verlening van de omgevingsvergunning voor en de oplevering van sociale huurwoningen en vrije sector woningen op de locatie De Star.
Hiervoor zullen onder meer de nodige overeenkomsten worden gesloten, een haalbaarheidsstudie worden verricht, een stedenbouwkundig plan worden opgesteld en de nodige planologische procedure(s) worden doorlopen.

De gemeente heeft zich tot doel gesteld, voor 2030, 750 sociale woningen in de gemeente te realiseren. De Star is in 2016 aangewezen als locatie voor sociale woningbouw en in 2017 heeft de eerste planvorming voor het gebied plaatsgevonden. In 2018 is het plangebied uitgebreid en is de ruimtelijke uitwerking samen met de projectontwikkelaar opgepakt. De ontwikkelende partijen, Wooninvest, WDevelop en de gemeente hebben in 2018 een intentieovereenkomst afgesloten, die in oktober 2020 is verlengd. Drie zaken leidden tot vertraging van de ontwikkeling: het vraagstuk van geluidsoverlast, het vergroten van het plangebied, de relatie met buitengebied en het faillissement van Schouten Bouw. Intussen is de rugbyvereniging, conform de motie van de gemeenteraad, tijdelijk gehuisvest op De Star totdat het terrein beschikbaar moet zijn voor het bouwrijp maken van het gebied.

Voor de ontwikkeling is een concept beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin is de gewenste uitstraling van de ontwikkeling beschreven. Het beeldkwaliteitsplan wordt onderdeel van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is in voorbereiding en zal dit jaar of begin volgend worden voorgelegd aan de gemeenteraad.
Daarnaast is een voorlopig inrichtingsplan opgesteld voor de openbare ruimte. Het voorlopige inrichtingsplan zal worden gedeeld met de omgeving.

De gemeenteraad heeft een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 230.000 voor het uitwerken van het vastgestelde ruimtelijk kader.

Q1 2021 - Q3 2022

Q4 2022 - Q2 2023

Vaststellen bestemmingsplan of 1ste fase uitgebreide omgevingsvergunning

Q1 2022

Q3 2023

College

Q4 2023

afhankelijk van de procedure omgevingsvergunning

2025

afhankelijk van de start bouwwerkzaamheden

Voor de herontwikkeling moet een ontheffing op basis van de wet Natuurbescherming worden aangevraagd. In het gebied zijn verblijfsplaatsen van vleermuizen. Dit zorgt voor vertraging binnen het project.

De uitwerking van het ruimtelijk kader met de omgeving bespreken

Medio juli 2020 is de participatiesite, www.ingesprekmetLV.nl/destar over de Star live gegaan. Inwoners hebben voor een periode van 6 weken de mogelijkheid gehad om mee te denken over de groene zone en opmerkingen en vragen te plaatsen bij het gepresenteerde plan. Ook is op 9 september 2020 een inloopmiddag georganiseerd. Hierna zijn de reacties kort weergegeven:

• Ontsluiting en bereikbaarheid; de omwonenden maken zich zorgen over de doorstroming van en naar de wijk. De ontsluiting wordt nu ook als een probleem ervaren. De verwachting is dat de problemen met het realiseren van de plannen gaan toenemen.
• Parkeren; Zijn er voldoende parkeerplaatsen? Deze vraag is vaak gesteld. Ook omdat het openbaar vervoer redelijk op afstand is.
• Milieutechnisch; De geluidsoverlast van de A4 is vaak benoemd. Welke maatregelen worden genomen en zijn deze wel afdoende.
• Veiligheid De Star; De Star zal intensiever worden gebruikt. De omgeving verzoekt om extra veiligheidsmaatregelen.

Deze reacties worden meegenomen bij de uitwerking van de verdere plannen.

In 2023 zal een inloopavond worden georgansieerd voor de omgeving. Daar worden de plannen voor de openbare inrichting gepresenteerd en de eerste schetsontwerpen van de woningen.

Maatschappelijk draagvlak
Er is door buurtbewoners kritisch gereageerd op de tijdens een inloopavond gepresenteerde plannen voor de bouw van sociale huurwoningen. Onderzocht wordt op welke manier tegemoet kan worden gekomen aan de genoemde aandachtspunten. De uitkomst hiervan en het op basis daarvan voorgestelde vervolgtraject wordt tijdens een nog te plannen omwonenden/bijeenkomst/inloopavond met de buurt gecommuniceerd.

Milieuaspecten
De ter plaatse geldende milieuaspecten kunnen invloed hebben op bouwmogelijkheden en, afhankelijk van de te nemen maatregelen, ook op de planning.
De omvang, gevolgen en aanpak van de regulier en locatie gerelateerde risico's worden en zijn nader uitgezocht, zoals:

• de gestelde geluidscontouren van de snelweg A4.
• de kosten van eventuele maatregelen tegen de geluidsoverlast van de A4 vormen een financieel risico. De omvang van dit risico is nog niet bekend en hangt af van de gekozen oplossing.

Bereikbaarheid
In de reacties van omwonenden op het op 23 februari 2017 gepresenteerd stedenbouwkundige plan werd gewezen op de slechte bereikbaarheid van de wijk. Hier wordt nader onderzoek naar gedaan.

Rugbyveld
Uitvoering gevend aan een op 31 oktober 2017 door de gemeenteraad aangenomen motie, is op de locatie de Star tijdelijk een rugbyveld gehuisvest totdat het bestemmingsplan voor de woningbouw onherroepelijk is en de voorbereidende werkzaamheden voor de geplande woningbouw worden opgestart.
In goed overleg wordt de tijdelijkheid van het rugbyveld nader afgestemd op de planning van de woningbouw. Recentelijk is aangegeven dat de rugbyvereniging nog tot april 2023 gebruik kan maken van het terrein.

Communicatie
Bovenstaand vraagt om goede communicatie naar omwonenden over het proces, het stedenbouwkundige plan en de toelichting hoe hierin is omgegaan met de eerdere reacties van omwonenden.