Herontwikkeling Appelgaarde 2-4 | Projectenboek 2023

Initiatief overzicht

Opstellen van een ruimtelijk kader voor het gebied aan de Voorburgse zijde van station Mariahoeve.

Project locatie

Initiatief status

Risico profiel

Laag

Bestuur & ext. partijen

Volgens verwachting

Planning

Volgens verwachting

Initiatief structuur

Portefeuillehouder

Wethouder Belt

Programma

Bouwen en Wonen (VHROSV)

Initiatiefnemer

REB Projects

Initiatiefkarakteristiek

Planfase

Haalbaarheidsfase

Ruimtelijke procedure

Einddatum

Risicoprofiel

Besluitvorming

Laatste raads-/commissiebehandeling

9 juni 2020 vaststelling ontwikkelvisie

Volgende raads-/commissiebehandeling

Intentieovereenkomst

16 april 2019 vastgesteld door college. 30 maart 2021: aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken door college vastgesteld.

Anterieure overeenkomst

Mogelijk sprake van openen grondexploitatie in plaats van anterieure afspraken

Belangrijkste wijzigingen

Actualisatie van stand van zaken en planning.

In de tweede helft van 2022 hebben de gemeente LV en REB Projects samen met vertegenwoordigers van de bewonersorganisaties (De Gaarden, de Populier en POPEL) gewerkt aan een plan van aanpak participatie. Op 30 november 2022 is dit in concept gepresenteerd tijdens een brede bewonersavond. Vervolgens hebben bewoners nog aanvullingen en opmerkingen op het concept doorgegeven. In maart 2023 wordt het plan van aanpak ter informatie met de raad gedeeld.

Op 30 november is ook een viertal scenario’s voor de gebiedsontwikkeling gepresenteerd. Bij het uitwerken van de scenario’s is gestart met de invulling van de openbare ruimte (o.a. een parkvariant, lanenvariant en hovenvariant) en daar is vervolgens bouwprogramma aan toegevoegd. Hierbij is uitgegaan van minimaal 35.000 m2 bvo en maximaal 45.000 m2 bvo, volgend uit de ambitie die het college op 6 juli 2022 heeft uitgesproken. Tijdens de bewonersavond zijn alle scenario’s besproken en kregen aanwezigen de gelegenheid op verschillende maquettes de verdeling van het bouwvolume en de bouwhoogtes aan te passen. De opbrengst van de avond wordt gebruikt om de scenario’s in de eerste helft van 2023 verder uit te werken.

In de afgelopen jaren is in het participatieproces een aantal keer door stakeholders aangegeven dat zij graag zien dat er een Leefbaarheids Effect Rapportage (LER) voor de ontwikkeling wordt opgesteld. Ontwikkelaar REB Projects heeft deze wens ingewilligd en het bureau StrateGis de opdracht gegeven een LER op te stellen, en daarmee de impact van het toevoegen van enkele honderden woningen op de wijk in beeld te brengen. De gemeente heeft begrip voor het feit dat REB Projects aan de wens voor een LER tegemoet komt en kijkt zorgvuldig mee naar bijvoorbeeld de juistheid van de gebruikte data en de normen die door StrateGis worden gehanteerd. Parallel aan de LER heeft een extern bureau onderzoek gedaan naar bezonning, geluidsbelasting/-hinder en windhinder. De planning is de resultaten van de LER en de thema’s bezonning, geluidsbelasting en windhinder eind maart 2023 tijdens een participatieavond te presenteren.

Initiatief Inhoud

De eigenaar van het kantoorpand aan de Appelgaarde 2-4 te Voorburg heeft in 2017 medewerking verzocht om woningbouw op deze locatie te realiseren. De gemeente juicht in de basis dit initiatief tot woningbouwontwikkeling op deze locatie toe vanwege de grote tekorten aan woningen en de directe nabijheid van station Mariahoeve. De gemeente heeft samen met de projectontwikkelaar afspraken gemaakt over de totstandkoming van een ambitiedocument voor een groter gebied dan alleen de locatie Appelgaarde 2-4. Hierbij is onderzocht of meerdere ambities en doelen van de gemeente en andere eigenaren en stakeholders in het gebied verwezenlijkt kunnen worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan het upgraden van de ruimtelijke kwaliteit van de stationsomgeving, het op korte en/of langere termijn realiseren van woningbouw, ruimte voor economische activiteiten, etc. Tevens is het initiatief destijds aangewezen als pilotproject in het kader van de Omgevingswet. Dit betekent dat de verantwoordelijkheid voor de communicatie en het participatieproces, inclusief het opstellen van het ambitiedocument, bij de initiatiefnemer is gelegd.

In februari 2019 is een koerswijziging ingezet. In overleg met de ontwikkelaar is geconcludeerd dat het proces om te komen tot een ambitiedocument onvoldoende heeft opgeleverd wat ervan verwacht werd. Er is gekozen voor een gewijzigde aanpak, waarbij de gemeente meer richting gaat geven en mogelijk meer zelf gaat doen.

In juni 2020 is een door de gemeente opgestelde Ontwikkelvisie Appelgaarde 2-4 e.o. door de gemeenteraad vastgesteld.
In mei 2022 is, op basis van een door de raad vastgesteld plan van aanpak, een start gemaakt met het participatietraject om te komen tot een ruimtelijk kader. Na twee van de vijf geplande bijeenkomsten is door een aantal bewonersorganisaties, middels een brief aan de gemeenteraad en het college van B en W, aangegeven dat er onvrede bestond over het participatieproces. De zorgen richtten zich met name op het bouwvolume en op het opknippen van de gebiedsontwikkeling in twee fases (de onduidelijkheid over fase 2 bracht onzekerheid met zich mee als het ging over de totale gebiedsontwikkeling).
Begin juli 2022 heeft het college ingestemd met het voorstel om de gebiedsontwikkeling integraal te gaan benaderen. Er wordt in het vervolg gekeken naar het gehele projectgebied, met een focus op het grondgebied van de gemeente Leidschendam-Voorburg. De inzet is om minimaal 35.000 m2 bvo (exclusief eventueel ondergronds parkeren) aan programma toe te voegen. Daarbij heeft het college de ambitie uitgesproken om, indien zorgvuldig inpasbaar, hier meer m2 (tot maximaal 45.000 m2 bvo) van te maken. Door omwonenden en andere belanghebbenden is de keuze voor de integrale benadering met veel enthousiasme ontvangen.

Vervolgens is door de gemeente en REB Projects, in nauw overleg met een afvaardiging van een drietal bewonersorganisaties, een nieuw (concept) plan van aanpak participatie gemaakt voor het proces om, samen met omwonenden en andere stakeholders, te komen tot een ruimtelijk kader. Dit concept plan van aanpak is tijdens een brede participatieavond op 30 november 2022 gepresenteerd aan bewoners en andere stakeholders. Zij hebben het plan van aanpak ook per mail ontvangen en de gelegenheid gekregen hierop te reageren. De ontvangen reacties zijn verwerkt in het plan van aanpak. Het definitieve plan van aanpak wordt , naar verwachting in maart 2023, ter informatie gedeeld met de raad.
Ook is er in de tweede helft van 2022 gewerkt aan scenario’s voor de gebiedsontwikkeling. Deze scenario’s richten zich op het gehele projectgebied (dus grofweg van de Hofzichtlaan aan de westzijde tot het sportveldje aan de oostzijde en van het spoortalud aan de noordzijde tot en met de rijbaan van de Appelgaarde aan de zuidzijde). Bij het vormgeven van de scenario’s is steeds gestart met het uitwerken van een raamwerk voor de openbare ruimte. Dit heeft geresulteerd in scenario’s die uitgaan van bijvoorbeeld een park, een lanenstructuur of een hovenstructuur. De bebouwing die wordt toegevoegd varieert ook (bijv. in verschijningsvorm, bouwhoogtes en bebouwd oppervlak) per scenario. In totaal zijn er vier scenario’s uitgewerkt, die elk het toevoegen van 40.000 m2 à 45.000 m2 bvo als vertrekpunt hebben genomen. Deze scenario’s zijn op 30 november 2022 gepresenteerd (eerst de openbare ruimte, vervolgens de bouwvolumes) tijdens een participatieavond. Vervolgens konden de aanwezigen aan verschillende tafels, met daarop de maquettes van de scenario’s, reageren op de voorstellen en bovendien zelf de scenario’s aanpassen door met piepschuim blokjes (op schaal) aan de slag te gaan. Het ligt in de lijn der verwachtingen dat de opbrengst van de avond nog leidt tot een nieuw scenario, aanvullend op de eerdere vier scenario’s.

Ook is op 30 november 2022 door ontwikkelaar REB Projects aangekondigd dat zij het initiatief hebben genomen, nadat dit diverse malen door bij de gebiedsontwikkeling betrokken bewoners als wens is uitgesproken, om een Leefbaarheids Effect Rapportage (LER) op te laten stellen door een extern bureau. Door een ander extern bureau wordt, aanvullend op de LER, onderzoek gedaan naar windhinder, bezonning/schaduwwerking en geluidsbelasting in de verschillende scenario’s. De conceptresultaten van zowel de LER als de aanvullende onderzoeken worden naar verwachting eind maart of begin april tijdens een participatieavond gepresenteerd en besproken. Het opstellen van de concept LER heeft meer tijd gekost dan verwacht. Om die reden vindt de tweede participatieavond later in de tijd plaats van gepland.

Bijlagen:
Appelgaarde_Luchtfoto

Gemeentelijke rol

Het initiatief tot herontwikkeling is vanuit het gemeentelijke programma Implementatie Omgevingswet aangewezen als pilotproject. De pilot is bedoeld om te experimenteren met de Omgevingswet door in de initiatieffase te handelen in de geest van de toekomstige Omgevingswet. In dat kader ligt de verantwoordelijkheid voor de communicatie en participatie in dit project bij de initiatiefnemer. De eerste stap in het proces was het opstellen van een ambitiedocument, waarbij niet de gemeente, maar de initiatiefnemer als 'trekker' optreedt. Het achterliggende idee hiervan was dat de gemeente zich hierdoor gelijkwaardig kan opstellen als eigenaar en stakeholder en tegelijkertijd het algemeen belang kan bewaken (goede communicatie en een goede ruimtelijke ordening).

Dit proces heeft onvoldoende opgeleverd: verwachtingen hierover liepen uit elkaar. Er is in 2019 gekozen voor een gewijzigde aanpak. De gemeente is meer richting gaan geven en meer zelf gaan doen, waaronder het opstellen van de ontwikkelvisie en de communicatie. De gemeente stelt kaders en voert de regie. De ontwikkelvisie is in 2020 vastgesteld door de Raad. De volgende stap is te komen tot een ruimtelijk kader en het maken van ontwikkelafspraken en deze vast te leggen in o.a. een Anterieure Overeenkomst en spelregelkaart. Bij de vaststelling van de ontwikkelvisie heeft de raad een motie aangenomen om uitgebreide burgerparticipatie op te zetten richting het ruimtelijk kader, met het doel samen tot betere plannen te komen. Naar aanleiding van deze motie is er een plan van aanpak participatie opgesteld. In november 2021 heeft de raad een nieuwe motie aangenomen om de eerder aangenomen motie van juni 2020 nader te duiden. De omgeving gaat betrokken worden bij het opstellen van een ruimtelijk kader. Nu er een keuze is gemaakt voor een integrale aanpak van de gebiedsontwikkeling is ook het plan van aanpak participatie aangepast en is een nieuwe start gemaakt met een reeks participatiesessies om, samen met bewoners en andere stakeholders, te komen tot een ruimtelijk kader.

Doelstelling en gewenst resultaat

Het doel van de opgave is een integrale gebiedsontwikkeling van Appelgaarde 2-4 e.o.. De eerstvolgende stap is het, in samenwerking met omwonenden en andere stakeholders, opstellen van een ruimtelijk kader en het maken van ontwikkelafspraken, die worden vastgelegd in een spelregelkaart. De ontwikkeling richt zich op het gebied tussen de Hofzichtlaan (west), het spoortalud (noord), het voetbalveldje (oost) en de Appelgaarde (zuid). Er wordt - in overleg met andere betrokken stakeholders (onder andere gemeente Den Haag, NS, ProRail en TenneT) - gewerkt aan een gezamenlijk en haalbaar ontwikkelperspectief.

Stand van zaken

In de verkennende fase is een aantal stappen gezet. De gemeente heeft samen met REB Projects afspraken gemaakt over het opstellen van het ambitiedocument. Daarbij zijn eveneens architectenbureau MVSA Architects en landschapsarchitectenbureau OKRA betrokken.

In oktober 2017 zijn de initiatiefnemer, de voorzitter van de Bewonersvereniging De Gaarden en een aantal professionele stakeholders met elkaar in gesprek gegaan. Vanuit de gemeente was een ambtelijke werkgroep aanwezig om de gemeente in de rol van stakeholder te vertegenwoordigen. Op 14 maart 2018 heeft een participatiesessie met buurtbewoners plaatsgevonden en op 26 september 2018 met een aantal ondernemers en woningbouwcorporaties, onder leiding van bureau Beaumont namens de initiatiefnemer. Tevens zijn reizigers via een enquête gevraagd mee te denken over functies in het gebied. Op basis van de input van de stakeholders is een eerste concept ambitiedocument opgesteld.

In februari 2019 is gebleken dat het proces zoals het tot nu toe is gevolgd onvoldoende heeft opgeleverd en niet strookte met de verwachtingen. In overleg met REB projects is op 12 februari 2019 een koerswijziging ingezet. De gemeente gaat meer richting geven en mogelijk meer zelf doen. Begin april 2019 is het ambitiedocument afgerond. Op 16 april 2019 heeft het college de intentieovereenkomst vastgesteld. Daarin is afgesproken dat de gemeente een ontwikkelvisie opstelt aan de hand van de opgehaalde ambities en onderzoek doet naar de (financiële) haalbaarheid van de herontwikkeling voor de gemeente.

De financiële haalbaarheid van een integrale gebiedsontwikkeling is een uitdaging. Het college heeft eind oktober 2019 besloten dat ze bij een integrale gebiedsontwikkeling in beginsel positief staan tegenover het hanteren van een lagere parkeernorm, met daarbij ook aandacht voor flankerend beleid. Dit wordt nader uitgewerkt in de ontwikkelvisie, ruimtelijk kader, ontwikkelafspraken (AOK) en het bestemmingsplan. Definitief besluit wordt genomen in de planologische procedure. De slagingskans van deze ontwikkeling komt met een lagere parkeernorm meer binnen handbereik.

Er is, gebaseerd op het ambitiedocument, een ontwikkelvisie opgesteld. Uitdagingen hierbij zijn de belangen van diverse partijen zoals de gemeente Den Haag, Prorail, NS en TenneT. Op 20 november 2019 is de concept ontwikkelvisie aan omwonenden en stakeholders gepresenteerd.

Op 14 januari 2020 heeft het college de ontwikkelvisie vastgesteld. Op 11 februari 2020 heeft bespreking in de Commissie Omgeving plaatsgevonden. De commissie heeft aangegeven behoefte te hebben aan een toelichting op de ontwikkelvisie in een beeldvormende raad alvorens er besluitvorming door de raad plaatsvindt.

Door de coronacrisis heeft bespreking in de beeldvormende raad langer geduurd dan gepland. Op 19 mei 2020 is er een presentatie over de ontwikkelvisie in de beeldvormende raad geweest, waarna op 26 mei 2020 behandeling in de commissie Omgeving heeft plaatsgevonden. Op 9 juni 2020 is de ontwikkelvisie vastgesteld. De Raad heeft een motie aangenomen inzake een actief traject van participatie bij de herontwikkeling van Appelgaarde.

Met de vaststelling van de Nota van Wijzigingen in november 2020 is er duidelijkheid over de bekostiging van de verkabeling: er is budget beschikbaar gesteld voor onderkabeling van de hoogspanningskabel van het gehele tracé in verstedelijkt gebied, exclusief de één kilometer bij Appelgaarde. Hiervan is het uitgangspunt dat deze financieel wordt meegenomen in de ontwikkelkosten van het project.

In maart 2021 zijn aanvullende kostenverhaal- en procesafspraken met de ontwikkelaar gemaakt. In deze afsprakenbrief is ook een gefaseerde ontwikkelstrategie opgenomen. Fase 1 betreft de herontwikkeling van het plot Appelgaarde 2-4, het Stationsplein en een deel van de openbare ruimte. Deze ontwikkeling kan op zichzelf worden gerealiseerd, onafhankelijk van fase 2. Fase 2 heeft betrekking op het P+R-terrein, het toekomstige spoorgebouw en een deel van de openbare ruimte.
Uitgebreide participatie is onderdeel van het traject om te komen tot een ruimtelijk kader. Er is in het participatie plan van aanpak omschreven hoe participatie zal worden ingezet. Doel daarbij is om met input van omwonenden, belanghebbenden en geïnteresseerden de ontwikkelvisie uit te werken in een ruimtelijk kader. In dat kader hebben er onder meer gesprekken plaatsgevonden met de VvE de Populier, de bewonersvereniging De Gaarden en een aantal professionele stakeholders zoals gemeente Den Haag en NS Vastgoed.

De raad is op 29 juni 2021 per raadsbrief nader geïnformeerd over o.a. de fasering van het project, de stand van zaken van de verkabeling en de participatie. Deze raadsbrief is op 26 oktober 2021 besproken in de commissie Omgeving.

Op 5 juli 2021 heeft er een online informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor omwonenden en betrokkenen. Deze sessie stond voornamelijk in het teken van informeren. Daarnaast zijn via een online tool kansen en aandachtspunten bij de deelnemers opgehaald. Uit reacties en signalen die de gemeente o.a. van de bewonersvereniging en Gaardenbelang heeft ontvangen blijkt dat deze sessie niet op alle punten aan de behoefte voldeed en er de wens van deelnemers is om het gesprek aan te gaan. Voordat er verder wordt gegaan met het participatietraject richting de themabijeenkomsten zijn, als tussenstap, omwonenden en betrokkenen uitgenodigd om op 12 oktober op locatie met de gemeente en de ontwikkelaar in gesprek te gaan over de kansen en aandachtspunten in het gebied. De gemeenteraad heeft in de commissie Omgeving van 26 oktober 2021 een debat gevoerd over het Plan van Aanpak voor de participatie.
Naar aanleiding van deze bespreking is er een motie aangenomen om de eerdere motie inzake participatie (juni 2020) nadere duiding te geven. Naar aanleiding van deze nieuwe motie hebben medio december 2021 gesprekken plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de buurt Appelgaarde en flat De Populier om het participatieproces, dat gericht is op het opstellen van het ruimtelijk kader, uit te denken qua inhoud en proces.

Op 12 mei 2022 heeft de startbijeenkomst plaatsgevonden voor het vervolg van het participatietraject. Tijdens die bijeenkomst is voornamelijk gesproken over het proces; de thema’s die centraal staan tijdens de themasessies, de aanpak en de planning. Op 23 mei vond de eerste themasessie plaats, over beeldkwaliteit en programma. Op 10 juni hebben omwonenden hun zorgen geuit over het lopende participatieproces en suggesties aangedragen ter verbetering (onder andere meer duidelijkheid over het bouwvolume en het afzien van een aanpak in twee fases). Tijdens de themasessie van 13 juni, over parkeren en verkeersafwikkeling, hebben de bewoners de ruimte gekregen om plenair hun zorgen en ideeën over te brengen en hierover van gedachten te wisselen met de projectorganisatie. Vervolgens is inhoudelijk gesproken over het thema parkeren en verkeersafwikkeling.

Op 1 juli 2022 heeft projectwethouder Belt, een bezoek gebracht aan het gebied. Hij is rondgeleid door een drietal actieve bewoners en tijdens het bezoek hebben zij hun zorgen kunnen uiten en wensen en ideeën kunnen delen. Op 6 juli heeft het college ingestemd met het voorstel te kiezen voor een integrale benadering in één fase. Dit besluit is tijdens de participatieavond van 7 juli door wethouder Belt toegelicht en werd met enthousiasme ontvangen door de aanwezigen. Op die avond is ook de afspraak gemaakt dat de projectorganisatie een aantal basisscenario’s gaat uitwerken en een plan van aanpak voor de participatie opstelt, waarvan de conceptversie wordt besproken met een afvaardiging van de bewoners. De inzet is dat de stakeholders en de betrokkenen van de projectorganisatie (REB Projects, gemeente Leidschendam-Voorburg, MVSA Architects en Okra landschapsarchitecten) samen actief aan de slag gaan met het uitwerken van de basisscenario’s. De participatie gaat plaatsvinden in het vierde kwartaal van 2022 en het eerste kwartaal van 2023. Belangrijke thema’s blijven onder meer het te realiseren programma (bouwvolume, functies, woninggrootte, doelgroepen, 30% sociaal), de beeldkwaliteit, parkeren, verkeersontsluiting, openbare ruimte, groen en duurzaamheid.

Zoals hierboven beschreven is in de tweede helft van 2022 het Plan van Aanpak participatie, in samenwerking met vertegenwoordigers van de bewonersorganisaties, opgesteld. Ook is in die periode een viertal basisscenario’s uitgewerkt; verschillende invullingen van de openbare ruimte en daarmee ook verschillende smaken wat betreft de verdeling en de hoogtes van de bouwvolumes. De eerste participatieavond in de nieuwe reeks vond, in aanwezigheid van wethouder Belt, plaats op 30 november 2022. De tweede avond vindt begin april 2023 plaats.

De gemeente Leidschendam-Voorburg is nog in afwachting van het definitieve haalbaarheidsonderzoek van de verkabeling (het ondergronds brengen van de hoogspanningslijnen die parallel aan het spoor lopen aan de Voorburgse zijde), dat wordt uitgevoerd door TenneT. Het ondergronds brengen van de hoogspanningslijnen is een harde randvoorwaarde voor de gebiedsontwikkeling. Op dit moment wordt in de planvorming rekening gehouden met een (ruime) ruimtereservering voor het kabeltracé en is de verwachting dat de verkabeling geen belemmering vormt voor de basisscenario's die zijn uitgewerkt. Er vindt, na afronding, overleg over het definitieve haalbaarheidsonderzoek plaats tussen de gemeente en TenneT. In dit overleg komen ook eventuele knelpunten voor de gebiedsontwikkeling Appelgaarde aan bod.

Planning

Mijlpalen	Gepland	Besluitvorming	Raadsbesluit	Toelichting
Intentieovereenkomst	Q2 2019	College
Vaststellen ontwikkelvisie	Q1 2020	Raad	9 juni 2020	Vaststelling vertraagd door coronacrisis.
Besluitvorming verkabeling	Q1 2023	Raad
Aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken	Q4 2023	College
Ruimtelijk kader (incl. spelregelkaart)	Q4 2023	Raad		Komende maanden wordt een intensief participatietraject doorlopen t.b.v. het ruimtelijk kader.
Anterieure Overeenkomst/openen grondexploitatie	Q1 2024	College
Vaststellen bestemmingsplan	Q2 2024	Raad

Op 13 mei 2019 is de intentieovereenkomst ondertekend.
Op 14 januari 2020 heeft het college ingestemd met de ontwikkelvisie.
Op 9 juni 2020 heeft de Raad ingestemd met de ontwikkelvisie.
Op 18 november 2020 heeft de Raad ingestemd met financiering verkabeling hoogspanningskabel in verstedelijkt gebied (exclusief tracé bij Appelgaarde).
Op 13 april 2021 zijn de aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken ondertekend.

Communicatie

Er wordt in het kader van de uitwerking van het ruimtelijk kader in 2022 en 2023 een actief participatietraject ingezet. Het plan van aanpak hiertoe wordt uitgewerkt en wordt nog ter informatie naar de gemeenteraad gestuurd (planning maart 2023)
Via de website www.lv.nl/appelgaarde zal er gecommuniceerd worden met belanghebbenden. Deze pagina is in juni 2021 live gegaan.

Risicomanagement

In deze fase loopt de gemeente geen financiële risico’s met betrekking tot dit project. De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico. De kosten van de gemeentelijke werkzaamheden zijn gedekt uit reguliere budgetten en worden zo mogelijk verhaald via later af te sluiten overeenkomsten.

In deze fase is geen sprake van een maatschappelijk risico, als gevolg van een mogelijk gebrek aan maatschappelijk draagvlak. Wel is het zaak een goed participatieproces te doorlopen, waarin projectorganisatie en de stakeholders constructief samenwerken. Het toe te voegen bouwvolume, en de verdeling hiervan over het projectgebied, is tot dusver een thema waarop de ontwikkelaar en de gemeente enerzijds en stakeholders uit het gebied anderzijds elkaar nog niet vinden. Dit blijft een aandachtspunt en onderwerp van gesprek in het participatieproces.
Tevens zijn risico's aanwezig voor het bewerkstelligen van een integrale gebiedsontwikkeling. Er zijn meerdere partijen met een (grond)positie of belangen in het gebied, zoals NS Stations, ProRail, gemeente Den Haag, TenneT en andere nutsbedrijven. De diverse belangen maken het opstellen van een ruimtelijk kader complex. Goed en zorgvuldig stakeholdermanagement moet helpen dit risico te reduceren of op te lossen.