Ruimtelijke initiatieven

Herontwikkeling Appelgaarde 2-4

Initiatief overzicht

Opstellen van een ontwikkelvisie en het uitwerken tot een ruimtelijk kader voor het gebied nabij station Mariahoeve aan de Appelgaarde te Voorburg.

Project locatie

Initiatief status
Risico profiel

Laag

Bestuur & ext. partijen

Volgens verwachting

Planning

Volgens verwachting

Initiatief structuur
PortefeuillehouderWethouder Kist
ProgrammaBouwen en Wonen (VHROSV)
Interne opdrachtgeverJeroen van de Ven
InitiatiefnemerREB Projects
AccounthouderJurriaan van den Eijkhof en Margreet Witteveen
Initiatiefkarakteristiek
PlanfaseInitiatiefase
Ruimtelijke procedure
Einddatum
Risicoprofiel
Besluitvorming
Laatste raads-/commissiebehandeling
9 juni 2020 vaststelling ontwikkelvisie
Volgende raads-/commissiebehandeling
Intentieovereenkomst
16 april 2019 vastgesteld door college. 30 maart 2021: aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken door college vastgesteld.
Anterieure overeenkomst
Belangrijkste wijzigingen

Actualisatie van stand van zaken en planning.

In november 2021 heeft de raad een motie aangenomen die nadere duiding geeft aan de participatie.

Initiatief inhoud

De eigenaar van het kantoorpand aan de Appelgaarde 2-4 te Voorburg heeft medewerking verzocht om woningbouw op deze locatie te realiseren. De gemeente heeft samen met de projectontwikkelaar afspraken gemaakt over de totstandkoming van een ambitiedocument voor een groter gebied dan alleen de locatie Appelgaarde 2-4. Op deze manier kan worden onderzocht of meerdere ambities en doelen van de gemeente en andere eigenaren en stakeholders in het gebied verwezenlijkt kunnen worden. Te denken valt bijvoorbeeld aan het upgraden van de ruimtelijke kwaliteit van de stationsomgeving, het op korte en/of langere termijn realiseren van woningbouw, ruimte voor economische activiteiten etc. Tevens is het initiatief aangewezen als pilotproject in het kader van de Omgevingswet. Dit betekent dat  de verantwoordelijkheid voor de communicatie en het participatieproces, inclusief het opstellen van het ambitiedocument, bij de initiatiefnemer is gelegd.

In februari 2019 is een koerswijziging ingezet. In overleg met de ontwikkelaar is geconcludeerd dat het proces om te komen tot een ambitiedocument onvoldoende heeft opgeleverd wat er verwacht werd. Er is gekozen voor een gewijzigde aanpak waarbij de gemeente meer richting gaat geven en mogelijk meer zelf gaat doen.

In juni 2020 is de ontwikkelvisie door de gemeenteraad vastgesteld. Het vervolgtraject richting ruimtelijk kader, inclusief burgerparticipatie, is opgestart.

Bijlagen:
Appelgaarde_Luchtfoto

Gemeentelijke rol

Het initiatief tot herontwikkeling is vanuit het gemeentelijke programma Implementatie Omgevingswet aangewezen als pilotproject. De pilot is bedoeld om te experimenteren met de Omgevingswet door in de initiatieffase te handelen in de geest van de toekomstige Omgevingswet. In dat kader ligt de verantwoordelijkheid voor de communicatie en participatie in dit project bij de initiatiefnemer. De eerste stap in het proces was het opstellen van een ambitiedocument , waarbij niet de gemeente, maar de initiatiefnemer als 'trekker' optreedt.  Het achterliggende idee hiervan was dat de gemeente zich hierdoor gelijkwaardig kan opstellen als eigenaar en stakeholder en tegelijkertijd het algemeen belang bewaken (goede communicatie en een goede ruimtelijke ordening).

Dit proces heeft onvoldoende opgeleverd: verwachtingen hierover liepen uit elkaar. Er is in 2019 gekozen voor een gewijzigde aanpak. De gemeente gaat meer richting geven en meer zelf doen, waaronder het opstellen van de ontwikkelvisie en de communicatie. De gemeente stelt kaders en voert de regie. De ontwikkelvisie is in 2020 vastgesteld door de Raad. De volgende stap is te komen tot een ruimtelijk kader en het maken van ontwikkelafspraken en deze vast te leggen in o.a. een Anterieure Overeenkomst en spelregelkaart. Bij de vaststelling van de ontwikkelvisie heeft de raad een motie aangenomen om uitgebreide burgerparticipatie op te zetten richting het ruimtelijk kader. Naar aanleiding van deze motie is er een plan van aanpak participatie opgesteld. In november 2021 heeft de raad een nieuwe motie aangenomen om de eerder aangenomen motie van juni 2020 nader te duiden. De omgeving gaat betrokken worden bij het opstellen van een ruimtelijk kader. Doel van participatie is samen tot betere plannen te komen.

Doelstelling en gewenst resultaat

Het doel van de opgave is een integrale gebiedsontwikkeling van Appelgaarde 2-4 e.o..  De ontwikkelvisie is op 9 juni 2020 door de Raad vastgesteld. Vervolgtraject is het uitwerken van de ontwikkelvisie in een ruimtelijk kader incl. actief participatietraject en het maken van ontwikkelafspraken en deze vast te leggen in o.a. een Anterieure Overeenkomst en spelregelkaart. Ondanks dat het doel een integrale gebiedsontwikkeling is, zetten we nu in op een gefaseerde ontwikkelstrategie. Fase 1 betreft de herontwikkeling van het plot Appelgaarde 2-4, het Stationsplein en een deel van de openbare ruimte. Deze ontwikkeling kan op zichzelf worden gerealiseerd, onafhankelijk van fase 2. Fase 2 heeft betrekking op de P&R, het toekomstige spoorgebouw en een deel van de openbare ruimte.  Hier wordt in overleg met andere betrokken stakeholders (Gemeente Den Haag, NS en Prorail) gewerkt aan een gezamenlijk ontwikkelperspectief en haalbaarheid verkend zoals omschreven in de ontwikkelvisie.

Stand van zaken

In de verkennende fase zijn een aantal stappen gezet. De gemeente heeft samen met REB Projects afspraken gemaakt over het opstellen van het ambitiedocument. Daarbij zijn eveneens architectenbureau MVSA Architects en landschapsarchitectenbureau OKRA betrokken.

In oktober 2017 zijn de initiatiefnemer, de voorzitter van de Bewonersvereniging De Gaarden en een aantal professionele stakeholders met elkaar in gesprek gegaan. Vanuit de gemeente was een ambtelijke werkgroep aanwezig om de gemeente in de rol als stakeholder te vertegenwoordigen. Op 14 maart 2018 heeft een participatietraject met buurtbewoners plaatsgevonden en op 26 september 2018 met een aantal ondernemers en woningbouwcorporaties onder leiding van bureau Beaumont namens de initiatiefnemer. Tevens zijn reizigers via een enquête gevraagd mee te denken over functies in het gebied. Op basis van de input van de stakeholders is een eerste concept ambitiedocument opgesteld.

In februari 2019 is gebleken dat het proces zoals tot nu toe is gevolgd onvoldoende heeft opgeleverd wat er verwacht werd. In overleg met REB projects op 12 februari 2019 is een koerswijziging ingezet. De gemeente gaat meer richting geven en mogelijk meer zelf doen. Begin april 2019 is het ambitiedocument afgerond. Op 16 april 2019 heeft het college de intentieovereenkomst vastgesteld. Daarin is afgesproken dat de gemeente een ontwikkelvisie opstelt aan de hand van de opgehaalde ambities en onderzoek doet naar de (financiële) haalbaarheid van de herontwikkeling voor de gemeente.

De financiële haalbaarheid van een integrale gebiedsontwikkeling is een uitdaging. Het college heeft eind oktober 2019 besloten dat ze bij een integrale gebiedsontwikkeling in beginsel positief staan tegenover het hanteren van een lagere parkeernorm, met daarbij ook aandacht voor flankerend beleid. Dit wordt nader uitgewerkt in de ontwikkelvisie, ruimtelijk kader, ontwikkelafspraken (AOK) en het bestemmingsplan. Definitief besluit wordt genomen in de planologische procedure. De slagingskans van deze ontwikkeling komt met een lagere parkeernorm meer binnen handbereik.

Er is, gebaseerd op het ambitiedocument, een ontwikkelvisie opgesteld. Uitdagingen hierbij zijn de belangen van diverse partijen zoals de gemeente Den Haag, Prorail en TenneT. Op 20 november 2019 is de concept ontwikkelvisie aan omwonenden en stakeholders gepresenteerd.

Op 14 januari 2020 heeft het college de ontwikkelvisie vastgesteld. Op 11 februari 2020 heeft bespreking in de Commissie Omgeving plaatsgevonden. De commissie heeft aangegeven behoefte te hebben aan een toelichting op de ontwikkelvisie in een beeldvormende raad alvorens er besluitvorming door de raad plaatsvindt.

Door de coronacrisis heeft bespreking in de beeldvormende raad langer geduurd dan gepland. Op 19 mei 2020 is er een presentatie over de ontwikkelvisie in de beeldvormende raad geweest, waarna op 26 mei 2020 behandeling in de commissie Omgeving heeft plaatsgevonden. Op 9 juni 2020 is de ontwikkelvisie vastgesteld. De Raad heeft een motie aangenomen inzake een actief traject van participatie bij de herontwikkeling van Appelgaarde.

Met de vaststelling van de Nota van Wijzigingen in november 2020 is er duidelijkheid over de bekostiging van de verkabeling: er is budget beschikbaar gesteld voor onderkabeling van de hoogspanningskabel van het gehele tracé in verstedelijkt gebied, exclusief de 1 kilometer bij Appelgaarde. Hiervan is het uitgangspunt dat deze financieel wordt  meegenomen in de ontwikkelkosten van het project.

In maart 2021 zijn aanvullende kostenverhaal- en procesafspraken met de ontwikkelaar gemaakt. In deze afsprakenbrief is ook een gefaseerde ontwikkelstrategie opgenomen.  Fase 1 betreft de herontwikkeling van het plot Appelgaarde 2-4, het Stationsplein en een deel van de openbare ruimte. Deze ontwikkeling kan op zichzelf worden gerealiseerd, onafhankelijk van fase 2. Fase 2 heeft betrekking op de P&R, het toekomstige spoorgebouw en een deel van de openbare ruimte.

Uitgebreide participatie is onderdeel van het traject om te komen tot een ruimtelijk kader. Er is in het participatie plan van aanpak omschreven hoe participatie zal worden ingezet. Doel daarbij is om met input van omwonenden, belanghebbenden en geïnteresseerden de ontwikkelvisie uit te werken in de ruimtelijk kaders. In dat kader hebben er onder meer gesprekken plaatsgevonden met de VVE de Populier, de bewonersvereniging De Gaarden en een aantal professionele stakeholders zoals gemeente Den Haag en NS Vastgoed.

De raad is op 29 juni 2021 per raadsbrief nader geïnformeerd over o.a. de fasering van het project, de stand van zaken verkabeling en de participatie. Deze raadsbrief is op 26 oktober 2021 besproken in de commissie Omgeving.

Op 5 juli 2021 heeft er een online informatiebijeenkomst plaatsgevonden voor omwonenden en betrokkenen.  Deze sessie stond voornamelijk in het teken van informeren. Daarnaast zijn via een online tool kansen en aandachtspunten bij de deelnemers opgehaald. Uit reacties en signalen die de gemeente o.a. van de bewonersvereniging en Gaardenbelang heeft ontvangen blijkt dat deze sessie niet op alle punten aan de behoefte voldeed en er de wens van deelnemers is om het gesprek aan te gaan. Voordat er verder wordt gegaan met het participatietraject richting de themabijeenkomsten zijn, als tussenstap, omwonenden en betrokkenen uitgenodigd om op 12 oktober op locatie met de gemeente en de ontwikkelaar in gesprek te gaan over de kansen en aandachtspunten in het gebied. De gemeenteraad heeft in de commissie Omgeving van 26 oktober 2021 een debat gevoerd over het Plan van Aanpak voor de participatie.
Naar aanleiding van deze bespreking is er een motie aangenomen om de eerdere motie inzake participatie (juni 2020) nadere duiding te geven. Naar aanleiding van deze nieuwe motie hebben medio december 2021 gesprekken plaatsgevonden met vertegenwoordigers van de buurt Appelgaarde en flat De Populier om het participatieproces, dat gericht is op het opstellen van het ruimtelijk kader, uit te denken qua inhoud en proces en te stroomlijnen alvorens we daadwerkelijk de participatie gaan starten. Op dit moment vindt de verdere uitwerking en voorbereiding van het participatietraject plaats. De planning is om in maart 2022 daadwerkelijk te starten met de verschillende themabijeenkomsten.

Planning

Mijlpalen

Gepland

Status

Besluitvorming

Raadsbesluit

Toelichting

Intentieovereenkomst

Q2 2019

College

Vaststellen ontwikkelvisie

Q1 2020

Raad

9 juni 2020

Vaststelling vertraagd door coronacrisis.

Besluitvorming verkabeling

Q4 2020

Raad

18 november 2020

Aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken

Q1 2021

College

Ruimtelijke kader (incl. spelregelkaart)

Q3 2022

College (spelregelkaart) en Raad (ruimtelijk kader)

Komende maanden wordt een intensief participatietraject doorlopen t.b.v. het ruimtelijk kader.

Anterieure Overeenkomst

Q3/4 2022

College

Op 13 mei 2019 is de intentieovereenkomst ondertekend.
Op 14 januari 2020 heeft het college ingestemd met de ontwikkelvisie.
Op 9 juni 2020 heeft de Raad ingestemd met de ontwikkelvisie.
Op 18 november 2020 heeft de Raad ingestemd met financiering verkabeling hoogspanningskabel in verstedelijkt gebied (exclusief tracé bij Appelgaarde).
Op 13 april 2021 zijn de aanvullende proces- en kostenverhaalafspraken ondertekend.

Communicatie

Er zal in het kader van de uitwerking van het ruimtelijk kader in 2022 een actief participatietraject worden ingezet. Het plan van aanpak is uitgewerkt en op 29 juni 2021 via een raadsbrief met de raad gedeeld. Dit plan van aanpak is een zogenaamd "levend" document en wordt aangepast en geactualiseerd waar nodig.
Via de website www.lv.nl/appelgaarde zal er gecommuniceerd worden met belanghebbenden. Deze pagina is in juni 2021 live gegaan.

Risicomanagement

In deze fase loopt de gemeente geen financiële risico’s met betrekking tot dit project. De initiatiefnemer ontwikkelt voor eigen rekening en risico.  De kosten van de gemeentelijke werkzaamheden zijn gedekt uit reguliere budgetten en worden zo mogelijk verhaald via later af te sluiten overeenkomsten.

In deze fase is geen sprake van een maatschappelijk risico, als gevolg van een mogelijk gebrek aan maatschappelijk draagvlak.

Tevens zijn risico's aanwezig voor het bewerkstelligen van een integrale gebiedsontwikkeling. Het doel is en blijft een integrale herontwikkeling van het gebied, echter we zien bij de herontwikkeling van Appelgaarde twee fasen ontstaan waardoor we nu afspraken hebben gemaakt met de ontwikkelaar voor een gefaseerde ontwikkelstrategie. Fase 1 betreft de herontwikkeling van het plot Appelgaarde 2-4, het Stationsplein en een deel van de openbare ruimte. Deze ontwikkeling kan op zichzelf worden gerealiseerd, onafhankelijk van fase 2. Fase 2 heeft betrekking op de P&R, het toekomstige spoorgebouw en een deel van de openbare ruimte. Fase 2 behoeft nog nadere verkenning, ook met de andere stakeholders in het gebied.

De diverse belangen in het gebied maken de realisatie van de visie complex. Goed en zorgvuldig stakeholdermanagement moet helpen dit risico te reduceren of op te lossen.

Deze pagina is gebouwd op 02/24/2022 15:42:33 met de export van 02/24/2022 13:10:49